マンションの共有部分とは？
高崎テクノがお送りしています高崎不動産情報ライブラリーです。
本日のテーマはマンションの共有部分についてです。
マンション購入を検討されている方は知っておいた方が良いのが、共用部分の事です。
何故かというと共用部分はご自身の所有物ではないので、使用するにもルールというものが存在します。
予め知っておくと使用する際にはどのようにしたら良いのか、どのように管理されているのかという事がわかりますし、内見時にも共用部分の状況を見てマンション全体の管理状況などもおのずとわかってくるので、購入への判断になると思います。
まずは、マンションを購入する時の権利なども含めてご説明いたします。
分譲マンションなどのように、一棟の建物が構造上いくつかの部分に区分され、その部分が独立して住居、店舗、事務所等の建物としての用途に使用できる場合に、その区分された各部分のことを専有部分といい、この専有部分を所有する権利のことを「区分所有権」といいます。
また、区分所有権を有する者を区分所有者といいます。区分所有権は、それぞれの専有部分ごとに登記され、自由に売買することもできます。
「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」は、このように区分所有された建物についての所有関係や管理方法などを定めた法律となります。
区分所有された建物は、専有部分と共用部分に分けることができます。
共用部分には、建物の基礎や外壁などの躯体部分、共用廊下、階段、エレベーターなどが含まれます。共用部分については、区分所有者の全員または一部の者の共有となり、共有部分に対する持分の権利を共有持分権といいます。
通常、共有持分権は、所有する専有部分の床面積の割合による事が多いです。
一方、敷地については、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利として、「敷地利用権」が設定されます。敷地利用権は、原則として、専有部分と分離して売買することは出来ず、土地について「敷地権」である旨の登記がなされると、土地についての権利は専有部分の建物の登記によって判断されることになります。
専用使用権とは、建物の共用部分や敷地を特定の区分所有者だけが排他的に使用する権利をいいます。
たとえば、専用庭やバルコニー、屋外駐車場の使用権などがこれにあたります。通常、専用使用権については使用料を設定することが多いですが、専用使用権は他に譲渡ができません。
また、区分所有建物の管理組合は、共用部分の管理や修繕などについて、管理規約を定め、運営します。共用部分について大規模修繕を行う場合には、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要となります。
区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成で建替え決議が、敷地利用権の持分の価格を加えた各5分の4以上の賛成で敷地売却決議が成立します。
戸建てと違い、マンションは1つの土地に建物を共有で持っている事になるので、マンションごとに管理規約なども存在しますが、ご自身が住まわれるマンションですので、管理状況などには積極的に集会などに参加して把握されておく事をおすすめします。
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