高崎テクノがお送りしています高崎不動産情報ライブラリーです。
本日の話題はセットバックについてです。
過去の記事はこちら☞ 不動産用語解説。「セットバック」とは？
街を歩いていると、住宅の敷地と道路の境界が凸凹しているのを見かけますよね。
不動産のチラシ、広告で時々みかける「要セットバック」の注意書きが関係していきます。
今回は、購入するにあたってどんなことに気を付ければいいかを紹介します。
建築物の敷地は、原則として『建築基準法に定める幅員4ｍ以上の道路に間口が2ｍ以上接していなければならない。』これは、防災の観点から、消防車が入れるような道路が整った街づくりをしたい考えがあります。ですが、古くからの市街地などには幅が4ｍに満たない道路が数多く存在します。
そのため、建築基準法が適用される以前（昭和25年11月23日以前）、または都市計画区域に編入される以前から存在し、それに沿って建物が立ち並んでいたような幅員4ｍ未満の道路で特定行政庁の指定を受けたものは、道路とみなすことになっています。
このような道路を「42条2項道路」あるいは単に「2項道路」などと言いますが、いわゆる建築基準法の道路の指定を受けているか否かがポイントになります。
建築基準法上の道路とみなされて建物の建築が可能となる代わりに、道路の中心線から2ｍの位置まで敷地を後退させなければなりません。
道路の両側の敷地でそれぞれ後退することによって将来的に4ｍの道路幅員を確保しようとするものであり、この敷地境界線の後退を「セットバック」といいます。不動産の広告などでは「SB」と略してその面積が表示されていることもあります。
また、道路を挟んで向かい側が川や崖地などの場合には、向かい側の道路境界線から4ｍの位置まで一方的にセットバックをする必要がある物件も存在します。
既存の道路中心線から2ｍの位置が敷地と道路の境界線とみなされるため、セットバックした部分の土地は、たとえ個人の所有のままであっても建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれません。セットバックによって有効な敷地面積が大きく変わることもあり、建築できる面積にも大きく影響がでる場合がありますので注意が必要です。
（例）
仮に上記のような土地に建替えをする場合、セットバックがなければ、建蔽率５０％容積率100％ですので、最大１階40㎡・２階40㎡ 合計延べ床面積80㎡の家が建ちますが、
今回はセットバック面積が７㎡含まれてるため、建築できる有効敷地面積は約73㎡という事になり、最大１階36.5㎡・２階36.5㎡の合計延床面積73㎡までの家しか建てることが出来ません。
73㎡しか建物が建てられないのであれば、この土地を買わなかったのに・・・という事にならないように注意が必要です。
また、セットバック部分は道路とみなされるため、その部分に建物はもちろんの事、塀や門などを立てることは出来ず、玄関のドアを開けた際にドアがセットバック部分へはみ出るような設計も認められません。
前面道路の幅員が４ｍ未満の場合には、将来建て替えた場合、既存の建物と同等の広さの建物が建てれないことがありますので、購入前にチェックが必要です。今は中古物件を購入して自分たちにとっては支障がなくても、将来建て替えするとき、あるいは売却するときに影響が出ます。
特に前面道路が狭い場合は、セットバック面積を敷地面積から引いてみてどのぐらいの建物が建てられるのかを逆算してみましょう。
計算してみて、建物の延床面積が７０㎡以上建てられないような土地になりますと、戸建て用地としてはあまりいい土地ではありません。将来の土地の資産価値にも特に影響が出ますので注意しましょう。
【高崎不動産情報ライブラリーのサービス】
その１：不動産物件をAIが自動物件紹介サービス
【物件提案ロボ・土地情報ロボ】
希望の条件に合う物件情報を自動でお届けするロボットです。
不動産データベース【REINS】登録翌日に「新着物件」の通知メールを送信致します。物件情報に加えて、物件の資産性をビッグデータにより評価書付きにてお届けするサービスです。
【REINS】のご説明
売主から物件売却の依頼を受けると、不動産事業者だけが閲覧できる「レインズ」というデータベースに情報を登録することが法律で義務づけられています。どの不動産事業者に行っても同じ不動産情報が得られる仕組みになっており、全国各地から多くの買い手が物件を探すことができる仕組みになっています。
その２：ご契約いただいた方にはTポイントプレゼント！
Tポイントプレゼントサービスについて、詳しくは画面トップ右上の「お問合せ」ボタンからお気軽にお問合せください。同じ物件を買ってTポイントがもらえるなら当社で決めるのが絶対お得♪
高崎市倉賀野町・下之城町・島野町・大沢町・井野町・西横手町、前橋市大利根町・小相木町・六供町の新築戸建、売買、不動産査定・売却、戸建賃貸「カスモ」のことなら高崎テクノにお任せください♪
