マイホーム購入における土地と建物の資産価値の違いとは？「最適なバランス」の考え方【高崎不動産情報ライブラリー】

マイホームを購入する際には、間取りや立地、価格といったポイントに目が向きがちですが、実は「土地」と「建物」の価格比率も見逃せないポイントです。土地と建物は似ているようで実は性質の異なる資産であり、それぞれが持つ「資産価値」の中身も大きく違います。「新築なら建物重視」「将来の売却を考えるなら土地重視」といった話を耳にすることもありますが、その本質を理解しないまま物件を選んでしまうと、住み始めてから、あるいは将来売却しようとしたときに「思っていたのと違った」という失敗につながりかねません。この記事では、マイホーム購入を検討している方に向けて、土地と建物の資産価値の根本的な違いから、後悔しない物件選びのポイントまで解説します。

■マイホームを購入する際、土地と建物の「資産価値」とは？

マイホーム選びで後悔しないためには、物件全体の価格を「土地の価格」と「建物の価格」に分けて、それぞれを正しく把握しておくことが大切です。物件のチラシや資料には土地と建物の内訳価格が記載されていることが多いので、まずはその内訳を確認してみましょう。

マイホームは「暮らす場所」であると同時に、多くの人にとって人生で最も大きな買い物であり「資産」でもあります。将来、転勤や住み替え、相続などで手放すことになった際、いくらで売れるかは家計に大きく影響します。土地と建物、双方の価格を理解しておくことは、将来の売りやすさやローン残債とのバランスを考えるうえでも重要です。また、資産価値が下がりにくく売りやすい物件は、住んでいる間の快適さや安心感にもつながることが多いものです。

例えば、戸建てが土地と建物で構成されているのはイメージしやすいでしょう。これはマンションの一室を購入する場合も同じです。マンションの一室を所有するということは、部屋という「建物の一部（専有部分）」と、マンションが建つ土地の権利の一部である「土地の所有権（敷地利用権）」を合わせて保有することを意味します。つまり、戸建てでもマンションでも、マイホームを購入するということは、必ず土地と建物の両方の価値にお金を投じていることになるのです。

■マイホームを購入する際、土地と建物の資産価値の「違い」について

土地と建物は、資産価値の性質が根本的に異なります。マイホーム選びで押さえておきたい最も重要な違いは、建物が時間と共に価値を減らしていく資産であるのに対し、土地は時間の経過だけでは価値が減らないという点です。

■建物の資産価値は基本的に経年によって落ちていく

建物の資産価値は、会計上・税法上、時間と共に規則的に減少していく「減価償却資産」として扱われます。建物は雨風や日々の使用によって物理的に劣化していくため、その価値は年々目減りしていくという考え方が基本にあるからです。新築時がもっとも価値が高く、築年数が経過するにつれて建物部分の評価額は下がっていきます。これは、将来マイホームを売却する場面で特に意識しておきたいポイントです。購入から年数が経つと、物件全体の価格に占める建物の割合は小さくなり、査定額は土地の価値が中心になっていきます。裏を返せば、「築年数が経っても価値が落ちにくい家」を選ぶには、建物そのものの質だけでなく、次に説明する土地の条件が重要になってくるということです。

■土地の資産価値も変動しないわけではない

土地の資産価値は建物とは異なり、経年劣化で価値がゼロになることはありませんが、様々な外部要因によって価値が変動します。土地は物理的に消耗しない資産であり、その価値は「利便性」「将来性」「希少性」といった社会的な評価によって決まるからです。

例えば、近隣に新しい駅が開業したり、大規模な再開発が行われたりして街の人気が高まれば、土地の価値は上昇する可能性があります。逆に、人口減少が著しいエリアでは、将来的に価値が下落するリスクもあります。土地の価値を測る公的な指標には、国が発表する「公示地価」や、相続税・贈与税の基準となる「路線価」など複数の評価額があります。これらはマイホームの購入前に、そのエリアの相場感をつかむための重要な目安になります。

■マイホームを購入する際、資産価値が下がりにくい家の見極め方

「一生に一度の買い物」だからこそ、将来にわたって価値が下がりにくい家を選びたいと考える方は多いはずです。具体的には、「立地」「土地の条件」「建物の状態」という3つの要素を総合的にチェックすることが大切です。

・立地

マイホームの資産価値を維持するうえで、最も重要な要素は「立地」です。建物は時間と共に劣化しますが、立地に由来する価値は後から変えることができず、暮らしやすさと将来の売りやすさの両方を支える本質的な価値であり続けるからです。具体的には、「最寄り駅から徒歩10分以内か」「都心の主要駅まで30分以内でアクセスできるか」といった交通の利便性が重要です。そのほか、スーパーやコンビニ、病院、学校といった生活関連施設が周辺に充実しているかも、日々の暮らしやすさと将来の資産価値の両面で大切な判断基準になります。さらに、自治体が公表している人口動態や再開発計画などを確認し、将来的にそのエリアの人気が続きそうかどうかも見ておきたいポイントです。今の暮らしやすさだけでなく、10年後・20年後もその街に「住みたい」と思う人がいるかどうかを想像してみましょう。

・土地の形状・接道・用途地域などの条件

立地の他に、「土地そのものが持つ法的な条件」もマイホームの資産価値を左右する重要な要素です。法的な条件は、将来の建て替えやリフォーム、売却の可能性、つまり暮らしの自由度に直接影響を与えます。特に築年数の古い中古物件は、現在の法律の基準を満たしていないケースも少なくありません。こうした事情を知らずに物件を購入すると、将来の建て替えや売却の際に大きな制約を受ける可能性があります。特に注意すべきは、建築基準法で定められた接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）です。接道義務を満たしていない「再建築不可物件」は、一度建物を壊すと新しい建物を建てられないため、資産価値が著しく低くなります。将来の建て替えを考えている方は特に確認しておきたいポイントです。また、土地に対して建てられる建物の広さを決める容積率や建ぺい率に余裕があれば、将来の増改築の選択肢が広がります。さらに、どのような建物を建てられるかを定めた用途地域も、その土地の将来性や住環境（近くに工場や商業施設ができないかなど）を判断するうえで欠かせない情報です。

・建物の構造・築年数・管理状態

建物の資産価値は、物理的なスペックと、それが金融機関からどう評価されるかによって決まります。建物の構造や築年数は住宅ローンの審査に大きく影響し、管理状態（マンションの場合は特に）は暮らしの快適さや将来の修繕費に直結するからです。金融機関は住宅ローンの審査をする際に、法定耐用年数（例：木造22年、鉄筋コンクリート造47年）を一つの基準とすることがあります。耐用年数が長く残っている建物ほど、長期のローンを組みやすい傾向にあります。もう一点重要なのが、物件の管理状態です。中古マンションを検討している場合は特に、外壁の修繕履歴や共用部の清掃状況、長期修繕計画の有無、修繕積立金の残高などを必ず確認しましょう。管理が行き届いた物件は暮らしやすいだけでなく、将来の突発的な大規模修繕費の負担リスクも抑えられます。

■マイホームを購入する際、建物重視・土地重視のメリット・デメリット

マイホーム選びにおいて、建物の新しさ・快適さを重視すべきか、土地の資産価値を重視すべきかは、家族の状況や優先したいことによって答えが変わります。それぞれのメリットとデメリットを理解したうえで、ご自身に合ったバランスを見つけましょう。

・建物を重視するメリット・デメリット

新築や築浅の物件を選ぶ、つまり建物の価値を重視する選択には、「住宅ローンの組みやすさ」と「暮らし始めてからの快適さ」に大きなメリットがあります。新築・築浅物件は金融機関の担保評価を受けやすく、ローン審査でも有利に働きやすい傾向があります。また、最新の設備や間取りが採用されていることが多く、購入後すぐに快適な暮らしをスタートできる点も魅力です。一方で、建物の価値は年数とともに下がっていくため、将来売却する際には「購入時よりも建物部分の評価額が大きく下がっている」という状況になりやすい点がデメリットです。特に土地の資産価値が低いエリアで建物重視の物件を選ぶと、将来の資産価値が大きく目減りするリスクがあるため注意が必要です。

・土地を重視するメリット・デメリット

土地の資産価値を重視する選択は、「長期的な資産の目減りしにくさ」と「将来の売却のしやすさ」に強みがあります。土地は建物と違って物理的に劣化せず、その価値がゼロになることはないため、住み替えや相続の際にも安心感があります。特に都心の一等地や将来の再開発が期待されるエリアの物件は、地価の上昇によって購入時よりも高く売却できる可能性を秘めています。一方で、デメリットとしては、建物が古い分、購入後すぐにリフォームや修繕の費用がかかる可能性がある点が挙げられます。また、土地の評価額が高いと、毎年の固定資産税の負担が重くなる点にも注意が必要です。土地重視の選択は、目先の快適さよりも、長期的な資産価値の安定や将来の売却・住み替えのしやすさを重視したい方に向いている考え方と言えます。

■マイホームを購入する際の正解は一つではありません！

マイホーム選びでは、間取りや設備の新しさに目を奪われがちですが、土地と建物ではそもそも資産価値の性質が異なるということを知っておくだけで、物件選びの視点がぐっと広がります。「今の暮らしやすさ」を取るか「将来の資産価値」を取るか、正解は一つではありません。ご家族のライフプランや、将来住み替える可能性の有無なども踏まえながら、ご自身にとって納得のいくバランスを見つけていただければと思います。今後の参考にお役立てください。