さて今回は前回の続きで「住み替え」、今すでにお家を所有している方が「新たにお家を買って引っ越す」、「新たに土地を買って家を建てて引っ越す」場合のお話をします。
CASE２：「駅前マンションから市街化で土地を購入して思い通りのお家を新築したい」
前回は「市街化」→「調整区域」だったので一旦自宅の売却（無資産化）が必要でしたが今回は駅前マンションなので「市街化」→「市街化」のパターンです。
高崎線某駅前のマンションに住んでいるA様、今のお住まいもすごく便利で気に入っているのですが築年数もほどほどで、理事会の会計報告を見ると修繕費が年々かさみ積立金だけでは到底まかなえそうもなく、将来的に十分なメンテナンスや建て替えも出来ないのではないかと不安になり、駅チカは変わらず、土地を探して平屋を建てたいとご相談がありました。
この場合は先週のパターンと違って2つの選択肢があります。
「売り先行」or「買い先行」
つまりマンションを売って、現在の住宅ローンの残債をクリアにしてから新たに住宅ローンを組む「売り先行」と、先に土地を取得して、家を建てて新築に移り住んでからマンションを売却する「買い先行」というやり方です。
ではそれぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。
売り先行（先にマンションを売却 → 戸建て購入）
✅ メリット
資金計画が立てやすい
売却金額が確定してから購入できるため、自己資金やローンの借入額を明確に算出できる。二重ローンのリスクを避けられる
マンションのローンを完済してから次の住宅ローンに移行できるケースが多い。売却を有利に進めやすい
購入を急がない分、価格交渉や買主選びに余裕が持てる。
⚠️デメリット
仮住まいが必要になる場合がある
売却と購入のタイミングがずれると、賃貸や親族宅に一時的に住む必要がある。引っ越しが二度必要になる可能性
仮住まいを挟むと引っ越し費用や労力が増える。購入物件の選択肢が限られる場合がある
売却後に「早く買わないと」という心理が働き、理想の物件をじっくり選べないことも。
買い先行（先に戸建て購入 → マンション売却）
✅ メリット
理想の物件をじっくり選べる
購入先行なので時間をかけて条件に合う戸建てを探せる。仮住まい不要で引っ越しは1回
新居が完成・入居可能になったらそのまま移れる。スムーズな生活移行
子どもの学区変更や通勤など生活の計画が立てやすい。
⚠️デメリット
二重ローンのリスク
マンションローンが残っている状態で新居ローンを組む場合、金融機関の審査が厳しい。資金計画が不確実
マンションが想定価格で売れなければ、資金繰りに影響が出る。売却を急がされる可能性
二重負担を避けたい心理から売却を急ぎ、相場より安く手放す恐れもある。
この場合「市街化」の物件ですので都市銀の商品が使えます。
三井住友銀行↓
https://www.smbc.co.jp/kojin/money-viva/housing_loan/sumikae/
りそな銀行↓
https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/sumikae/?bank=rb_unite
「売り先行」と「買い先行」はこれらの金融機関に事前に相談して、そもそも「買い先行」で2重ローンを組むだけの与信があるのかどうかを確認しておくことをおススメします。
ここでさらに！「市街化」→「市街化」の場合は第3の選択肢として、既存宅は所有しながら賃貸化して、あらたに新築するということも可能です。
ではこの場合のメリット・デメリットを見てみましょう。
マンションを所有しながら賃貸に出す＋新築戸建購入
✅ メリット
資産の二重保有ができる
売却せずにマンションを持ち続けることで、不動産資産が増え、将来的な売却益や相続資産として残せる。家賃収入が得られる
賃貸として貸し出せば、ローン返済の一部または全部を家賃でまかなえる可能性がある。市場動向を見て売却できる
今は価格が低迷していても、将来価格が上がるタイミングで売却できる。転勤・ライフスタイルの変化に対応
将来の転勤や住み替え時に、再びマンションに戻る選択肢が残る。
⚠️ デメリット
二重ローン・資金負担のリスク
マンションのローンが残っている場合、新築戸建ローンと合わせて二重返済になる。賃貸収入で全てまかなえるとは限らない。空室リスク・滞納リスク
入居者が決まらない期間は家賃収入がなくなり、自己負担が増える。滞納や修繕対応も必要になる。管理・修繕費の負担継続
マンションは所有している限り、管理費・修繕積立金を払い続ける必要がある。賃貸収益を圧迫する要因。賃貸経営の手間がかかる
入居者募集・契約管理・トラブル対応などを管理会社に委託すれば手数料がかかる。自己管理だと手間が大きい。融資審査が厳しくなる場合がある
「既存マンションのローン＋新築ローン」で返済負担率が上がり、住宅ローン審査に通りにくくなることがある。
まとめ
資産形成や投資視点を重視するなら「所有＋賃貸」も選択肢になる。
ただし 空室リスクや二重ローン負担を考えると、キャッシュフローのシミュレーションが必須。
「マンションローン残債」と「想定家賃」を比較し、毎月の収支がプラスかどうかがポイント。
今回お打合せの中でマンション生活に未練もありそうなA様には、現在お住まいのマンションの賃貸相場などを調べてシミュレーションしたところ、現在のローン返済額を上回る利回りが想定されましたのでこちらの資産形成重視のパターンをおススメしました。
ただし注意が必要なのが今週のテーマの本題、「住宅ローンで購入したマンションを賃貸に出すってローンはどうなるの？」
まとめてみました。
今のマンションのローンと新築ローンの関係
1. 現在のマンションが「住宅ローン」で借りている場合
住宅ローンは「自己居住用」が条件です。
新築戸建を買ってそちらに住むと、マンションは「自己居住用」ではなくなります。
この時点で金融機関からは「賃貸にするなら住宅ローン条件では不適合」と見なされる可能性があります。
よって、
マンションのローンを「投資用ローン（アパートローン、投資用不動産ローン）」に借り換える必要が出てくることがあります。
ただし銀行によっては「既存ローンはそのまま継続可」とする場合もあり、ケースバイケースです。
2. 新築戸建てのローン審査への影響
金融機関は「返済負担率」（年収に対する全ローン返済額の割合）で審査します。
マンションローンが残っていると、その分も返済負担に含まれるため、新築ローンの借入可能額が減ることがあります。
ただし「マンションを賃貸に出す予定で、家賃収入が見込める」と説明できれば、その収入を一部加味してくれる銀行もあります。
3. 借り換えが必要になる場合
原則：住まなくなった時点で、住宅ローンを投資用ローンに切り替えるのがルール。
実務：すぐに借り換えを求められないケースも多く、金融機関は黙認する場合もあります。
（ただし虚偽申告になるリスクがあるので要注意）借り換えた場合の違い：
金利は住宅ローンより高くなる（例：住宅ローン 0.5〜1% → 投資ローン 1.5〜3%程度）。
融資期間も短めになることが多い。
返済額が増える可能性がある。
まとめ
今のマンションを賃貸に出す場合、住宅ローンのままでは建前上NG。
実際は銀行によっては「継続OK」とされることもあるが、正式には「投資用ローン」への借り換えが正しい対応。
新築戸建の住宅ローンを通すには、既存ローンの残債と家賃収入のバランスを示すことが重要。
それはそうですよね、住宅ローンを借りた方は経験ありだと思いますが最終的には住民票を移して「自己居住用」であることが融資の条件となっていますので借入先の金融機関に黙って賃貸化はNG。
必ず事前に相談して返済額や利率がどれだけ変わるのか確認してから住み替えに着手してください。
今週は「市街化」ってやっぱりいいなーというお話でした。
当社では色々なパターンの住み替えもしっかりとお客様のご要望や目的を伺ったうえで、最適なプランを提案しますのでぜひご相談ください♪
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