今回のテーマは「住み替え」、今すでにお家を所有している方が「新たにお家を買って引っ越す」、「新たに土地を買って家を建てて引っ越す」場合のお話をします。
CASE１：「市街化持ち家から調整区域で土地を購入して思い通りのお家を新築したい」
現在は高崎市内の市街化にお住いのA様ご夫婦
およそ7年前に3000万円で購入した建売住宅ですが子育てが始まると間取りに不満が。
ならば今のうちに売却して、新たに土地を取得して思い通りの間取りでお家の新築をご希望。
すでに土地取得の目途は立っていて、ただそこは「調整区域」だそう。
高崎市の都市計画区域等については下のURLから見ることが出来ます
群馬県ではお馴染みの「調整区域」。
そもそも調整区域は都市計画で原則として家を建てられない区域なので、家を建てるためには開発許可が必要です。
その要件のひとつとして「無資産証明」が必要となる場合があります。
無資産証明とは、土地や家屋を所有していないことを証明するもので、土地・家屋課税台帳に未登録であることを示す書類です。建築を検討している土地の所在する自治体の課税担当課などで発行できます。
本件の場合はこの「無資産証明」が必要となるので一旦「無資産」状態を作らなければなりません。
なのでお家を建てるまで賃貸のアパートで仮住まいやご夫婦どちらかのご実家に居候というのが必要になります。
また住宅ローンは原則として1世帯につき1件の住宅ローンを利用することになっていますので今抱えている住宅ローンと次の新築の費用をどうするかという課題が出てきます。
これが今日の本題。
今回は先述の事情の通りで、お客様は通常一旦賃貸のアパートに住んで、今のご自宅を売却して、「無資産」状態にして新たに住宅ローンを申し込むことになります。
が、その申込金額が問題。
現在のローンの残債は2600万。
なので仲介手数料などの諸経費を考慮して、手残りを2600万以上にして残債を完済するには最低でも2700万で売れなければなりません。
残債をゼロにして次の住宅ローンを申し込むことが出来ればその時点での与信の満額を借りることが出来ます。
しかしこれがしばらく売れなかったとすると。。。
①価格を下げる→手残りが減少→オーバーローン→借入可能金額が減る
②さらにアパートの家賃が嵩む→手元のキャッシュが減る → 借入必要な額が増える
③売れるまでの間に金利が上がる→ 総返済額が増える
とまさにタイムイズマネー！
尚、早期の現金化には業者買取が手っ取り早いのですが当然エンドユーザーへの仲介よりも買取価格が安くなるので今回は検討の対象外です。
また②を避けるために住みながら売ろう！とすると内見の案内が難しかったり、家具家電があることで買い手の生活がイメージしずらかったり、引渡し条件の取り決めが必要だったりと逆に販売期間が伸びてしまう可能性もあるので要注意です。
と、ここまで読んでお分かりの通り、今回は自宅の売却が完了するまではいくら借りる必要があるか確定しないし、融資の申し込みが出来ないということになります。
いわゆる「売り先行」の住み替えというパターン。
なので金融機関には「タラレバ」の前提条件でフルの事前審査を依頼し、あとはいかに早く売るか勝負です。
売りに時間がかかって押さえていた土地が買われてしまったら元も子もないですからね。
物件を預かる当社としては全力で販売活動にあたってお客様の住み替えプランをサポートしていきます！！
ちなみに金融機関によってはセカンドハウスローンという商品もありますが、今回はそもそも新築検討用地が調整区域なので同時に2棟を所有することは出来ずローンの対象となりません。
これが「市街化」→「市街化」、「調整区域」→「市街化」の場合は話が違ってきますのでぜひ住み替えをご検討される方は早めにご相談ください。
住み替えたいと思ったらまずは資金計画、とその前に思い描いた融資が可能かどうかが新居予定地の都市計画で変わるので要注意というお話でした。
次回CASE2にも乞うご期待！
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