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家が財産になるか支出になるかは、後から分かる話ではありません。その物件が10年先にどの程度で取引されるかを完璧に見通すのは困難ですが、不動産取得の段階で資産価値を大きく損なう購入方法かどうかを見極めることは十分可能です。これから、当社がお勧めする合理的な不動産購入法「価値が下がりにくい物件」についてお話しします。
■住宅ローンを単純な出費だと思い込んでいませんか？
マイホームは人生最大の投資だと言われています。必死に働いてローンを支払い続け、完済する頃には建物は老朽化し、売却しても雀の涙程度…。これから迎える人口減少・住宅過剰時代では、安値でも引き取り手が見つからない事態も想定されます。それでは到底、住み替えや買い増しなど考えられません。
一方で、購入時と同程度の金額で手放せるとしたらいかがでしょうか。ローン支払いが「財産形成」に変わります。バブル時代のような非現実的な話ではなく、実際に選べる資産保全策なのです。
■「支出となる家」or「蓄財となる家」 あなたはどちらの住宅を選択しますか？
4,000万円で取得した物件を10年経過後に手放すケースで考えてみましょう。
ローンの毎月支払額は約12万円です。10年間の金利負担は約530万円、10年後のローン残高は約3,060万円となります。
仮に売却額が2,500万円だった場合、損失総額は約2,030万円（売却時損失2,000万円＋金利負担530万円）となります。これは毎月約16.9万円の居住費を払ったことと変わらず、ローン支払額と比較しても大幅な損失です。さらに560万円ものローン債務が残存します。これが「支出となる家」の実態です。
もし10年後に3,500万円で売却できれば、損失総額は約1,030万円（売却時損失500万円＋金利負担530万円）です。これは毎月約8.6万円の居住費に相当し、ローン完済後も440万円の現金が手元に残ります。つまりマイホームを所有しながら10年で440万円の蓄財ができたことになります。これが「蓄財となる家」です。
ここでいう「支出となる家」は新築物件購入の代表例であり、「蓄財となる家」は中古物件購入の代表例です。支出となる家はローン残債のために住み替えが制約されるのに対し、蓄財となる家は債務負担がないため住み替えの自由度が高いという違いもあります。
■「支出となる家」を推奨する従来の不動産業界
不動産業界でよく耳にする質問があります。「新築と中古のどちらを選ぶべきでしょうか？」答えは明白です。資金に余裕があれば誰でも新築を望むものです。では「支出となる家と蓄財となる家のどちらを選びますか？」と尋ねられたらどうでしょう。この答えもはっきりしています。誰もが「蓄財となる家を選びたい」と回答するはずです。
新築物件は購入価格の10％～20％が取得時に即座に目減りし、マンションは築15年まで、戸建ては築20年まで驚くほど急激に資産価値が減少する、非常に高コストな購入方法です。また、不動産の資産価値は一定期間で下げ止まり、その後は横ばいで推移することが知られています。遺憾ながら現在の不動産業界は「支出型」の購入方法へと顧客を導いているのが現状です。
不動産購入の時期は、将来の生活設計を決定づける重要な分岐点と言えるでしょう。資産保全策として中古不動産の検討は効果的な選択肢です。ぜひお気軽にご相談ください。
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