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不動産価格が上昇しているから「賃貸」、その考えを改めませんか？！【高崎不動産情報ライブラリー】

【失敗しない不動産購入術】 2024.02.27

#中古 #建売 #マンション #新築

高崎テクノがお送りしています高崎不動産情報ライブラリーです。

本日もお役立ち情報をお届けいたします。

最近、不動産価格が上昇し、手が出せない。だから賃貸で様子見状態であるという方も多いのが現状ではないでしょうか？しかし、新年となりましたので、今年こそ、住宅購入をと考えている方もいるのではないでしょうか？不動産購入はライフイベントと関係してされる方が多い為、例えば子どもが小学生になるのを機に引っ越しを検討される方もいるかと思います。生活をしていく上において、住宅（不動産）は非常に重要な部分ですので、これから不動産購入を検討されている方は、ぜひ、本記事をご覧いただければ幸いです。

■不動産の価格上昇が続いてきましたが、少し落ち着きつつあります。しかし・・・。

2023年は分譲物件に手が届かず賃貸に流れる人が増えていたようです。都内の単価の高いエリアであれば、賃貸仲介でも高い売上に繋がることも多い為、その対応で忙しかった事業者もいるようです。新型コロナウイルス後の経済回復やオフィス出社の増加などを背景に若年層を中心に立地条件のよい東京都内への転入者が増えています。その際に、都内の一等地で購入できる方は少ない為、賃貸で様子見をするようなマーケットが存在しています。

一般的に賃貸住宅は「最寄り駅がどこか、駅までの所要時間がどれくらいかといった立地条件で賃料相場がほぼ決まり、生活と交通の利便性がいいほど高くなる」傾向があります。逆に最寄り駅までの所要時間がかかることなどを許容できるなら、家賃を抑えることは可能となりますが、オーナー様の収益のビジネスモデルに載っているという事は頭の片隅に置いておく必要があります。借主は賃料を支払う訳ですが、その賃料は支払いだけで終わり、売買のような支払ったお金は金利部分以外、貯蓄にまわっているものとは異なります。

■立地条件が同じでも、物件の設備や仕様の違いで家賃や売買価格に大きな差が生じる！

勿論、プラスαの要素として知っておきたい事として、立地条件が同じでも、物件の設備や仕様の違いで家賃や売買価格に大きな差が出てきます。防犯性、建物の構造、築年数、生活の利便性といった条件のうちどれか一つでも妥協すると、費用を抑えることが可能となりますが、売買の場合は『立地』を最優先して、ご判断いただく事をオススメします。

賃貸の場合は、ライフルホームズ社の調べでは（1都3県の築40年以内、専有面積15平方メートル以上40平方メートル未満の物件の月家賃を調査結果）、「オートロックあり」の中央値が8万2000円と、「オートロックなし」の5万6000円を2万6000円上回った。年換算では31万2000円もの差になったようです。

建物の構造の場合、同調査で「鉄筋コンクリート造」の物件と、木造や鉄骨造など「鉄筋以外」の物件を比較すると月の差額は2万4000円で、年換算では28万8000円。築年数では「築5年未満」と「築5年以上」の月差額が2万2000円だったようです。ほかにも「宅配ボックス」や「ふろの追いだき機能」といった生活の利便性でも家賃の差が大きくなりやすくなっていたようです。

■賃貸vs売買でどちらが得か？！の解答は『売買』である事が圧倒的に多い！

不動産購入をされていない方は、賃貸暮らし、多少の預貯金をお持ちだと思いますが、実は1番賃貸暮らしの生活費が「勿体ない」という状態になっている可能性があります。その理由として、良く「賃貸vs売買でどちらが得か？！」という比較するシーンがございますが、だいたいのシーンでは支出をする費用は同じぐらいという結論になっていると思いますが、実は売買で購入をされた方は、その不動産を売却した場合に、数千万円の現金を手にすることが判っています。勿論、資産とならない不動産を購入してしまった場合は、そのようなシミュレーションは立てられません（消費する家）。当社では資産となる家の事を『貯蓄になる家』と呼んでいます。

■『売買』の方が圧倒的に得しますが、『貯蓄になる家』を持ちましょう。

例えば、4,000万円で買った家を10年後に売却すると仮定します。住宅ローンの返済は月々約12万円です。10年間で支払った利息は約530万円、10年後の残債は約3,060万円になります。

もし売却価格が2,500万円だったとしたら、失った資産は約2,030万円（売却損2,000万円+利息530万円）です。これは月々約16.9万円で住んでいたことと同等で、ローン返済額とくらべても大赤字です。しかも560万円ものローン残債となります。これが「消費する家」です。

もし10年後に3,500万円で売れるとしたら、失った資産は約1,030万円（売却損500万円+利息530万円）です。これは月々約8.6万円で住んでいたことと同等で、ローンを完済しても440万円現金が残ります。つまり家を買ったのに10年間で440万円貯金したことになります。これが「貯金になる家」です。

消費する家は残債の影響で住み替えが困難であるのに対し、貯金になる家は残債がないので、住み替えしやすいという点でも大きな違いがあります。また、現在はインフレ下でありますので、不動産の価格も担保されやすいというタイミングです。つまり、老後資金で困った際には、この不動産を売却し、少し小さめな不動産に住まわれるのも老後資金を助けるものとなります。賃貸暮らしのままだと常に支払いし続けなければなりませんし、少し年齢を重ねたタイミングで購入を検討しても、住宅ローンは借りにくい、貯蓄も少ないなどの理由で賃貸暮らしのままで生活する人も居ます。

ぜひ、賃貸暮らしをされている方はなるべく早く住居費の見直し（『貯蓄なる家』をお持ちいただく事）をご検討いただければ幸いです。

今後の参考にお役立て下さい。

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