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【瑕疵保険⑥】売主が個人の場合 後編

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カテゴリ:【 失敗しない不動産購入術 】
こんにちは、高崎テクノがお送りする高崎不動産情報ライブラリーです。
今日の高崎は秋晴れです。風も心地よく吹いています。行楽シーズンでお出かけしたくなりますね。
感染拡大防止対策をしっかりとして油断せずに出かけましょう。


既存住宅売買瑕疵保険シリーズ6回目です。
今回も個人間売買(売主が個人)の瑕疵保険ついて説明します。

中古の取引は改修工事を前提とする

前回はインスペクション実施のタイミングの話だったね。

改修工事が必要かどうかで判断するんですよね。

今回は実際の取引における流れを説明するよ。



なんだかややこしいですね。

そうだね。
でも買主がやることはものすごく簡単で、「瑕疵保険を条件にリフォーム工事を依頼する」ことだけだ。

面倒な手続きはリフォーム会社に任せてしまえばいいんですね。

その通り。
そもそも個人間売買瑕疵保険の加入者は検査会社であるリフォーム事業者なわけだから、具体的な手続きは任せてしまって問題ない。
前回の冒頭で言ったけど、個人間売買は瑕疵保険の手続きができるリフォーム会社を選べば大丈夫、というわけだ。

改修工事と予防保全

ちょっと待ってください。
仮にインスペクションで指摘なし、つまり劣化がなかったらどうするんですか?

おっ!。なかなか鋭いところを突くね。
結論から言うと「それでも改修工事を前提に取引を進める」が正解だと思う。
この場合の改修工事は予防保全対策って言われるけどね。

劣化がないのに工事するんですか?なんか無駄な感じがします。

その感想はもっともだと思うよ。
中古住宅の予防保全の話も結局はお金の話だ。
物件取得の際は住宅ローンに組み込めたり、有利な条件で資金調達できるけど、一旦家を買ってしまうと途端にリフォーム資金を捻出するのが辛くなる。
だから、中長期的に見て必要なコストは有利な条件で調達しておこうという、少し難しい話になる。

すいません。全然わかりません。。。

じゃあかみ砕いて説明しよう。
インスペクションで指摘のなかった物件は改修工事が必要のない「お得な物件」なのだろうか?

改修工事が必要な物件に比べたらお得な物件じゃないんですか?

質問を変えるよ。
雨漏れに関する部分、例えば外壁の耐用年数ってどれくらいかわかる?

10年くらいですか?

そうだね。
構造躯体としての外壁は10年とか15年とか言われる。
でも防水に関する部分は短くて、5~10年程度と言われる。
例えば最近はサイディングの家が増えたけど、サイディングには防水対策のシーリング工事が不可欠だ。
また、窓のサッシ周りもシーリングで雨水の浸入対策を行っている。
このシーリング工事は耐用年数が5年くらいと言われている。

でも指摘がなかったらいいんじゃないんでしょうか。

耐用年数を超えるというのはいつ問題が起きてもおかしくない状態とも言えるね。
実際にいつ問題になるかは誰にもわからないけど、雨漏れになってしまったら改修工事にお金がかかってしまうのが問題だ。
早期に発見して対処できればいいんだけど、室内まで雨漏りする状況だと、最悪の場合壁の作り直しをしなければならない状況も考えられる。
外壁・屋根の塗装は5年~10年サイクルで実施することが推奨されていて、そこそこ費用もかかる工事になるから、中古住宅取得時の住宅ローンに組み込んで実施してしまった方が良いのでは?ということ。

でも必要ない工事をするのは無駄ですよ…

わかりやすい例えが給湯器。
給湯器は5年~7年で交換と言われる。住宅設備でも壊れやすいアイテムだね。
賃貸に住んでいて給湯器が壊れて銭湯に行った経験のある人も多いと思う。
予防保全の考え方では、現況で壊れているいないに関わらず、耐用年数が経過したら交換を行う。銭湯に行く必要がない。
反対の考え方は壊れたら交換すること。こっちを選択すると、いつか銭湯にお世話になるということになる。

数日くらいなら銭湯に行っても問題ないです!

(笑)
給湯器はそもそも工事しやすい箇所に設置されているし、頼んだら数日で工事してくれる。価格も安くはないけど、そんなに高額なリフォームではない。
でも慌てて頼むと「安いのが選べない」。

あ…。確かに。
実際に壊れたら多少高くてもすぐに工事してもらいたいって思います。

計画的でないリフォームは無駄なコストも多い。
仮に7年で予防保全として予め交換した人と、10年で壊れて慌てて交換した人と、どちらが「お得」なのだろうか?


給湯器の話は例え話なのでこの辺にしておいて、これが雨漏れだともっと大げさな話になる。
具体的には外壁・屋根の塗装工事になるんだけど、この工事が決して安い工事ではない。

給湯器なんかと比べものにならないくらいお金かかります!

話は少し変わるけど、1次取得者って35歳±5歳と言われるので、住宅ローン以外にも子供の教育費など諸々お金が必要になる年代と言えるね。
給湯器くらいなら仕方ないなで済むかもしれないけど、雨漏れとなるとそうはいかない。場合によってはリフォームローンなんかも利用することになる。
このリフォームローンの金利が高い。住宅ローンが固定でも1.0%くらいで組めるのに、リフォームローンは4.5%とか平気でかかる。
住宅取得時はリフォームを住宅ローンに組み込むことができるから、大きな工事は住宅取得時にやっておいた方が得になるケースが考えられるね。

それでも問題のない箇所にお金をかけるのは納得いかないです!

それも中古で一括りにせずに、築年数で区分すればいいと思うよ。築10年までは新築した施工業者が責任を負う訳だから、買主が手を入れるとそれはそれで少し問題になる場合がある。
この築10年ってのがミソで、防水系の耐用年数が10年くらいで切れるから、築10年って外壁・屋根塗装をする目安になる。
だから、仮に築12年の家を買うとして、インスペクションで問題がなかったからラッキーではなく、築12年だから最低限のメンテナンスくらいはやっておこう、と考える。

築10年が目安なんですね。わかりました。

ようやく本題に戻れるけど、ここでいう最低限のメンテナンスってのが瑕疵保険の基準になる。
劣化の判断は事業者の主観に影響を受けるから、第3者の検査が必要な瑕疵保険に加入できるかどうかは明確な基準になる。

わかりました。長い目で見て改修工事をいつ実施するかも検討するということですね。

文中で出たんで最後に触れるけど、築10年以内の物件の取引はイレギュラーだと考えた方がいい。
建築して数年しか経ってない物件はまだしも、新築時の保証が引き継げるのか、残りの保証期間と瑕疵保険をどう考えればよいか、そもそも瑕疵保険に加入できないなど、当初の保証内容で判断が大きく異なるからね。

わかりました。


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