中古マンション選びというと、つい「駅からの距離」「間取り」「築年数」「価格」といった、目に見えやすい条件ばかりに目が行きがちです。しかし、実際に住み始めてから「こんなはずじゃなかった」と後悔する人の多くは、契約前には気づきにくい”見えないリスク”を見落としています。修繕積立金が数年後に跳ね上がる、管理組合が機能しておらず建物がどんどん傷んでいく、目の前に高層マンションが建って日当たりが失われる等です。こうしたトラブルは、事前にほんの少し確認するだけで避けられるものばかりです。今回は、中古マンション選びの「基本編」として、非常に重要な5つのポイントを紹介します。物件の見た目や駅距離といった条件以上に、「10年後、20年後も安心して住めるか」を左右する項目ばかりです。それぞれの注意点について、なぜ重要なのか、具体的に何をチェックすべきかを詳しく解説していきます。

■中古マンション”落とし穴”、築年数だけで判断せず、新耐震基準かを確認する

「築30年だから古い」「築浅だから安心」と築年数だけで一括りに判断するのは危険です。マンションの耐震性を考えるうえで最も大きな境目は、1981年（昭和56年）6月1日に施行された「新耐震基準」に適合しているかどうかです。新耐震基準とは 「震度6強〜7程度の地震でも倒壊しない」ことを目指して設計された基準です。それ以前の「旧耐震基準」は、震度5程度を想定した基準にとどまっており、大地震での被害リスクに差が出ることが指摘されています。住宅ローン控除の恩恵 以前は住宅ローン控除を受けるために築年数の制限（マンションの場合は築25年以内など）がありました。しかし現在は、「新耐震基準適合」であれば築年数を問わず住宅ローン控除が受けられるようになっています。これは購入時の資金計画にも大きく関わるため、必ず確認しておきたいポイントです。確認方法 不動産会社を通じて「建築確認通知書」の日付を確認しましょう。目安として1981年6月以降に建築確認を受けていれば新耐震基準です。ただし、1981年前後が築年となっている物件は、旧耐震基準の可能性もあるため、念のため慎重に確認することをおすすめします。

■中古マンション”落とし穴”、修繕積立金の「現在額」だけではなく「将来の値上げ計画」を確認する

「今の支払いが安いからラッキー」というのは、中古マンションにおいてはむしろ危険信号かもしれません。目先の月額だけを見て安心してしまうと、思わぬ落とし穴にはまることがあります。段階増額積立方式に注意 多くのマンションでは、新築当初は積立金を低く設定し、年数が経つにつれて段階的に積立金を引き上げていく「段階増額積立方式」が採用されています。購入時点の金額だけで判断すると、数年後に想定以上の負担増になるケースがあります。長期修繕計画書を取り寄せる 不動産会社を通じて「長期修繕計画書」を取り寄せれば、5年後・10年後にどれくらい積立金が上がる予定か、また現在の積立金総額が計画に対して不足していないかを事前に把握できます。安すぎる積立金の罠 積立金があまりに安い場合、必要な修繕工事が実施できずに建物の劣化が進むリスクがあります。あるいは、将来的に住民一人あたり数十万円〜数百万円規模の「一時金」を請求されるリスクも否定できません。目先の安さだけで判断せず、長期的な視点でチェックすることが大切です。

■中古マンション”落とし穴”、管理形態が「委託」か「自主管理」かを確認する

マンションは、誰がどのように維持管理しているかによって、将来の資産価値が大きく変わってきます。全部委託のメリット 管理会社に管理業務を委託している場合、プロの視点で清掃や設備点検、修繕計画の立案などを行ってくれるため、管理の質が安定しやすいというメリットがあります。自主管理のリスク 一方、住民自身が管理業務を行う「自主管理」の物件は、管理費が比較的安い傾向にあります。しかしその反面、住民の高齢化や管理意識の低下によって、管理組合の運営が機能不全に陥ってしまうリスクも抱えています。住宅ローン審査への影響 自主管理物件の場合、金融機関によっては住宅ローンの審査が通りにくい、あるいは融資条件が厳しくなるケースもあります。購入を検討する際は、事前に管理形態を確認し、必要であれば金融機関にも相談しておくことをおすすめします。

■中古マンション”落とし穴”、周辺環境は「現状」だけでなく、再開発や用途地域まで調べる

「今は日当たりが良く眺望も抜群だったのに、数年後に目の前に新しいマンションが建ってしまった」——こうした失敗談は後を絶ちません。物件そのものだけでなく、周辺エリアの将来像まで視野に入れることが重要です。用途地域を確認する 「用途地域」とは、その土地にどのような種類・高さの建物を建てられるかを定めたルールのことです。特に「商業地域」や「近隣商業地域」に指定されているエリアでは、隣接地に高層建物が建つ可能性が常にあることを念頭に置いておく必要があります。再開発計画の有無 近隣で大規模な再開発が予定されている場合、将来的に資産価値が上昇する可能性がある一方で、工事期間中の騒音や交通渋滞といったデメリットも考慮すべきです。メリットとデメリットの両面を把握したうえで判断しましょう。都市計画図で将来像をチェック 多くの自治体では、都市計画図をホームページ上で公開しています。周辺の土地が将来どのように利用される予定なのかを事前に確認しておくと、住み始めてからのギャップを減らすことができます。

■中古マンション”落とし穴”、ハザードマップを確認し、災害リスクを把握する

近年の集中豪雨や大型台風といった異常気象の増加を考えると、ハザードマップの確認は「念のため」ではなく、住まい選びの「大前提」として位置づけるべきステップになっています。水害リスクの確認 特に1階や地階（半地下）の物件を検討する場合は、その地域が浸水想定区域に入っていないか、また想定される浸水深はどの程度かを必ず確認しましょう。土砂災害・液状化のリスク 斜面地に建つマンションや、埋立地に建つ物件では、土砂災害や地盤の液状化リスクについても特に注意が必要です。地盤図や過去の地歴も合わせて調べておくと安心です。避難経路・避難所の把握 物件そのものの安全性を確認するだけでなく、周辺道路が浸水した際に建物が孤立してしまわないか、最寄りの避難所はどこにあるかといった点も、事前に把握しておくことが大切です。

■中古マンション”落とし穴”の総括！

中古マンション選びは、価格や間取りといった「わかりやすい条件」だけで決めてしまうと、後になって想定外の負担やトラブルに直面するリスクがあります。今回紹介した耐震基準、修繕積立金、管理形態、周辺の将来計画、災害リスクという5つのポイントは、いずれも購入前にひと手間かけて確認するだけで、将来の安心度を大きく左右する重要な項目です。「今」だけでなく「10年後、20年後」の暮らしまで見据えて、後悔のない住まい選びをしてください。今後の参考にお役立てください。

おかげさまで当社は忙しくさせていただいていて、今週は久しぶりに現場へ出ていました。

解体の現場だったのですが重機を自分の手足のように使いこなす職人さんの熟練の技はずっと見ていられます(笑)

着工前の近隣への作業計画説明ご挨拶から始まり、最後は前面道路の洗浄（これ大事）をして作業完了。

この後は解体後の活用や管理についてもオーナー様と相談して進めていく予定です。

当社ではご相続後手つかずの空家、お土地「どうしたらいい？」からご相談お待ちしております。

では今週もブログスタート

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さて、今日は前橋市で家づくりや土地探しを考えている方に、プロとして「絶対に今知っておいてほしい大事なお知らせ」があります。

実は……2028年4月から、前橋市での「郊外の土地開発・建築ルール」がより一層厳しく制限されることをご存じでしょうか？

「えっ、どういうこと！？」とびっくりされた方も多いかもしれません。

今回は、前橋市の最新ニュースや都市計画（立地適正化計画など）を踏まえながら、2028年4月からの変化と「これから損しない土地選び」について分かりやすく解説します。

1. なぜ「2028年4月」に郊外の開発が制限されるの？

今、前橋市が進めているのが「コンパクト＆ネットワーク」という街づくりの基本方針です。

▶前橋市：まちづくり・都市計画の宣言・基本方針はこちら

▶前橋市立地適正化計画（改訂版）の詳細はこちら

簡単に言うと、人口減少や超高齢化社会を見据えて、「医療・商業・学校などの生活機能を駅や中心部に集め、インフラや交通網を守りやすくしよう」という取り組みです。

そのため、2028年4月に向けた大きな節目として：

• 中心部（前橋駅周辺など）： 旧中央小跡地への群馬パース大学キャンパス開設（2028年4月開校予定）や上毛新聞社跡地の再開発など、一気に便利で賑やかな街へ！

• 郊外エリア： 災害リスクのある区域やインフラ維持が難しいエリアを中心に、新しい住宅開発や建築のルールが今まで以上に厳しく制限される方針へ！

つまり、「郊外の広い土地を買って家を建てる」という選択肢が、将来的に制限されたり、インフラや利便性の面でリスクを抱えやすくなったりする可能性が出てくるのです。

2. これからの前橋で「失敗しない宅地」選びの3つの鉄則

「じゃあ、これから前橋で土地を探す人はどうすればいいの？」と思いますよね。

プロの目線から、今絶対に意識してほしい3つの鉄則をお伝えします！

① 「居住誘導エリア（利便性が守られる地域）」を意識する

2028年以降、行政が「ここに住んでほしい」と指定しているエリア（居住誘導区域など）と、そうでない郊外とでは、将来の道路整備・ゴミ収集・公共交通などのサービス維持に差が出てくる可能性があります。

資産価値を落とさないためにも、エリア選びは超重要です！

② 「車生活」＋「徒歩・公共交通」のダブルアクセス

前橋は車社会ですが、2028年以降の中心部再開発や大学開校を見越すと、お子さんの通学や自分たちの将来を考えて「駅やバス停まで歩けるか」「バイパスに出やすいか」のダブルアクセスが強みになります。

③ 最新のハザードマップと都市計画ルールを必ず確認

「今はただの空き地だから大丈夫」と思っている場所も、都市計画上の指定によっては将来隣に想定外の建物が建ったり、逆に建築許可が下りづらくなったりします。

購入前に地元のプロ（不動産屋さん）へしっかり相談するのが失敗を防ぐ一番の近道です(*´Д｀)

まとめ：2028年からの変化を見据えた土地探しを

「2028年4月からの開発制限」と聞くと少し怖く感じるかもしれませんが、あらかじめ街の変化を知っておけば、家族にとって一番安全で価値の落ちない土地を選ぶことができます！

「気になっている郊外の土地があるけれど、2028年以降はどうなる？」

「自分たちの予算で、将来も安心して暮らせるエリアってどこ？」

そんな疑問や不安があれば、いつでも当社までお気軽にご相談ください。

地元のリアルな動向とプロの知見で、全力でサポートいたします。

家・土地相談ステーション

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「自分たちのこだわりを詰め込んだ、理想のマイホームを建てたい！」 「でも、注文住宅って何から準備すればいいの？」

注文住宅は自由度が高い分、建売住宅や中古購入と比べて決めることや準備することがたくさんあります。

「とりあえず住宅展示場に行ってみよう！」と準備なしで動き出してしまうと、営業マンの話に流されてしまったり、予算オーバーで後から焦ったりしてしまうことも……。

そこで今回は、不動産売買の基礎知識として「注文住宅の検討を始めたら、まず最初に準備しておくべき4つのポイント」を分かりやすく解説します！

1. 【予算の準備】「借りられる額」ではなく「返せる額」を把握する

家づくりで最も大切で、最初にやるべきなのが資金計画（予算決め）です。

• 理想の予算（総額）の出し方

  • 「現在の貯金から出せる自己資金（頭金・諸費用）」＋「毎月無理なく返せる額から逆算した住宅ローン借入額」

• 注意点：「建物の本体価格」だけで考えない！

  • 注文住宅には、建物本体の価格以外にも「付帯工事費（地盤改良費や給排水工事費など）」や「諸費用（登記費用やローン手数料、税金など）」がかかります。

  • 一般的に「本体価格 7割：付帯工事費 2割：諸費用 1割」と言われていますので、総額で資金計画を立てることが重要です。

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2. 【要望の整理】家族で「絶対に譲れない条件」を話し合う

「どんな家に住みたいか」のイメージを家族で共有・整理しておきましょう。

• 「絶対条件（譲れないこと）」と「希望条件（できれば叶えたいこと）」に分ける

  • 例：「部屋数は4LDK必要」「日当たりの良いリビングがいい」＝絶対条件

  • 例：「書斎がほしい」「ファミリークローゼットがほしい」＝希望条件

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• SNSやWebでイメージ写真を収集しておく

  • InstagramやPinterestなどで「いいな」と思った外観や間取り、内装の写真を保存しておくと、住宅会社や不動産会社にイメージを伝えやすくなります。

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3. 【土地の準備】「エリア」と「予算の配分」を決める

土地をお持ちでない場合、家づくりと並行して「土地探し」を行う必要があります。

• 希望エリアの条件を決める

  • 通勤・通学の利便性、周辺環境（スーパーや病院、公園など）、実家との距離など、住みたい地域の優先順位を整理します。

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• 「土地費用」と「建物費用」のバランス

  • 予算全体から「土地にいくら」「建物にいくら」かけるか配分を決めます。土地にお金をかけすぎると、希望の建物が建てられなくなるので注意が必要です。

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• 建物の建築に適した土地かを確認

  • 土地によっては「擁壁（ようへき）工事」や「水道の引き込み工事」など、地盤やインフラの整備で想定外の追加費用が発生することがあります。土地探しの段階から不動産会社や建築会社にアドバイスをもらうのが安心です。

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4. 【スケジュールの把握】入居したい時期から逆算する

注文住宅は、検討を始めてから実際に完成して入居するまでに約1年〜1年半ほどの時間がかかります。

• 大まかな流れ

  1. 情報収集・資金計画（1〜2ヶ月）

  2. 土地探し・施工会社探し（3〜6ヶ月）

  3. 間取り打ち合わせ・契約（2〜3ヶ月）

  4. 着工〜完成・引き渡し（4〜6ヶ月）

  5. 
     

• 「入居したい時期」を設定しておく

  • 「お子様の入学・進学に合わせたい」「更新時期に合わせたい」といった希望の時期がある場合は、そこから逆算してスケジュールを立てましょう。

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まとめ：しっかり準備をして、楽しく後悔のない家づくりを！

注文住宅づくりは、事前の準備をしっかり行っておくことで、資金面やスケジュール面での失敗を防ぎ、スムーズに進めることができます。

1. 予算（無理のない返済計画）の把握

2. 家族での要望整理

3. 土地と建物の予算バランス決め

4. スケジュールの逆算

5. 
   

この4つを意識して、まずは第一歩を踏み出してみましょう！

当社では、注文住宅にぴったりの土地探しや、建築費用も含めた総額での資金計画・ローンシミュレーションのご相談を無料で承っております。

「まだ何も決まっていない」という段階でも大歓迎ですので、ぜひお気軽にお気軽にお問い合わせください！

☞来店予約はこちらからどうぞ！https://www.hgestate.jp/reservation/select/

「住宅ローンの金利が上がっているニュースをよく見るけれど、自分はどっちを選べばいいんだろう？」 

「変動金利は安いけれど、後から返済額が増えるのが怖くて不安……」

マイホームの購入を検討するとき、多くの方が一番悩まれるのが「住宅ローンの金利タイプ選び」です。

日銀の金融政策変更に伴い、「低金利が当たり前」だった時代から「金利がある時代」へと変化しています。

「おすすめと聞いたから」と安易に選んでしまうと、数年後に「こんなはずじゃなかった……」と後悔してしまうことも。

そこで今回は、不動産売買の基礎知識として、「変動金利」と「固定金利」の仕組み・メリット・デメリット、そしてあなたに合った選び方のポイントを分かりやすく解説します！

1. そもそも「変動金利」と「固定金利」の違いって？

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると「変動金利」と「全期間固定金利」の2つがあります。 

（※一定期間だけ金利を固定する「固定金利期間選択型」もありますが、まずはこの2つの基本を押さえましょう）

まずは、それぞれの特徴をシンプルに整理してみます。

「実家を相続したけれど、住む予定もないし、何から手を付ければいいかわからない……」 

「兄弟で話がまとまっていないから、とりあえず親の名義のままにしてある」

そんなお悩みを抱えていませんか？

実は、2024年4月1日から法律が変わり、不動産を相続した際の名義変更（相続登記）が義務化されました。

「知らなかった」「めんどうだから」と放置していると、ペナルティの対象になるだけでなく、売却したいときに売れない・資産価値が下がるといった大きなトラブルに発展する恐れがあります。

今回は、不動産売買の基礎知識として、知っておくべき「相続登記のルール」と「実家・土地を放置するリスク」、そして「後悔しないための対処法」を分かりやすく解説します！

1. そもそも「相続登記の義務化」ってなに？

「相続登記（そうぞくとうき）」とは、不動産の持ち主が亡くなった際、法務局で名義を新しい所有者（相続人）へ変更する手続きのことです。

これまでは期限や強制力がなかったため、全国で「所有者が誰かわからない土地・空き家」が増加し、社会問題となっていました。

そこで導入されたのがこの義務化のルールです。

押さえておきたい3つのポイント

1. 
   

2. 期限は「原則3年以内」

   • 不動産を相続したこと（所有権を得たこと）を知った日から3年以内に手続きを行う必要があります。

3. 
   

4. 過去の相続も対象！

   • 2024年4月1日より前に発生した相続（何年も前にお亡くなりになった親や祖父母の名義のままになっている不動産）についても義務化の対象です。

   • 過去の相続については、2027年3月31日までの経過措置期間内に登記を済ませる必要があります。

5. 
   

6. 正当な理由がないと「10万円以下の過料（ペナルティ）」

   • 期限内に正当な理由なく名義変更を行わない場合、過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。

ワンポイント知識 「遺産分割の話し合い（だれが引き継ぐか）がまとまらない！」という場合でも、簡易的な届出で申請義務を果たせる「相続人申告登記」という新しい制度も用意されています。

「過料がかかるかもしれない」ということ以上に問題なのが、不動産そのものが売れなくなったり、トラブルに巻き込まれたりすることです。

リスク①：売りたくても「売却できない」

不動産を売却（または担保に入れて活用）する場合、「現在の名義人」しか契約することができません。 買い手が見つかったとしても、亡くなった方の名義のままでは売買契約や引き渡しができないため、チャンスを逃してしまうことになります。

リスク②：時間が経つほど「名義変更が複雑化」する

放置している間に、相続人の一人（兄弟など）が亡くなると、さらにその子供（甥・姪）へと権利が枝分かれしていきます。 

「顔も合わせたことがない親戚と話し合いをして印鑑をもらわなければ売却できない……」という悲惨な事態になりかねません。

リスク③：「空き家」放置による維持費と税金跳ね上がり

住まない実家を放置していると、建物の老朽化が進みます。 行政から「特定空き家」等に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（税金が最大6分の1に軽減される優遇措置）が解除され、税金が実質的に跳ね上がるリスクがあります。

3. 相続した実家・土地はどうすればいい？解決への3ステップ

「では、具体的にどう動けばいいの？」とお悩みの方へ、基本的な進め方を解説します。

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• ステップ1：まずは名義変更（相続登記）を進める

  • 必要書類（戸籍謄本など）を集め、法務局へ申請します。司法書士などの専門家に相談するとスムーズです。

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• ステップ2：不動産の「現状の価値（査定価格）」を知る

  • 名義変更と並行して、不動産会社に頼んで「今いくらくらいで売れるのか？」の査定を出してもらいましょう。資産価値を知ることで、兄弟間での話し合いもしやすくなります。

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• ステップ3：「売る」「貸す」「住む」の方針を決める

• 誰も住む予定がない場合は、維持費や固定資産税を払い続けるよりも、早めに「売却（仲介または買取）」をして現金化するのが賢明な選択となるケースが多いです。

まとめ：放置せず、早めの相談が一番の節約＆安心！

相続した不動産の放置は、時間の経過とともにトラブルの種が膨らんでいきます。 「手続きが面倒くさそう」「いくらになるか想像もつかない」という段階でもまったく問題ありません。

まずは「名義の確認」と「不動産の価値の確認（無料査定）」から始めてみませんか？

高崎不動産情報ライブラリーでは、相続登記に関する専門家のご紹介や、相続した土地・戸建ての売却・活用に関するご相談を無料で承っております。ぜひお気軽にお問い合わせください！

台風や豪雨、大雪、地震などの自然災害の後には、火災保険を悪用した詐欺被害が増加する傾向があります。
「火災保険を使えば無料で修理できます」と勧誘され、思わぬトラブルに巻き込まれるケースも少なくありません。

被害に遭わないためにも、火災保険詐欺の手口と対処法を知っておきましょう。

近年増加している「火災保険詐欺」の手口とは？

■近年、火災保険に関する詐欺被害が増えています。

多くは、住宅リフォーム業者などが突然訪問し、次のような勧誘を行うケースです。

「台風で屋根が傷んでいませんか？」
「火災保険を使えば自己負担0円で修理できます。」
「当社で見積書を作成し、保険会社への申請もサポートします。」

一見すると親切な提案のように思えますが、実際には次のようなトラブルにつながることがあります。

・「自己負担0円」と説明されたものの、保険の補償対象外となり、修理費を全額自己負担することになった。
・申請サポート費用を支払ったにもかかわらず、保険金が支払われなかった。
・保険金は支払われたものの修理費には足りず、工事を断ったところ高額な違約金を請求された。
・保険金を受け取った後に業者へ手数料を支払ったが、その後連絡が取れなくなった。さらに契約書には「他社で工事を行った場合は違約金が発生する」と記載されていた。

こうしたトラブルは、特に60歳以上の高齢者に多く見られます。
「オレオレ詐欺」のような典型的な詐欺とは異なり、一見すると合法的な契約に見えるため、被害に気付きにくいのが特徴です。
少しでも不審に感じたら、その場で契約せず、加入している保険会社や家族に相談しましょう。

■家が全焼しなくても火災保険は利用できる

住宅ローンを利用する際、多くの場合は火災保険への加入が条件となります。

火災によって住宅を失ってしまうと、「住む家がなくなったうえに住宅ローンだけが残る」という事態になりかねません。そのため、火災保険は万が一に備える大切な保険です。

一方で、「家が全焼しなければ保険は使えない」と思っている方も少なくありません。
しかし実際には、台風や強風、雪などの自然災害によって屋根や外壁が破損した場合でも、契約内容によっては補償の対象となることがあります。
また、契約内容によっては建物だけでなく家財も補償対象となります。

建物には、屋根・外壁・車庫・門・塀・浴槽・システムキッチンなどが含まれます。
一方、家財にはテレビや冷蔵庫などの家電製品、テーブルやソファ、カーテン、衣類などが含まれます。
なお、エアコンや庭木などは保険会社や契約内容によって補償の有無が異なるため、契約内容を確認しておくことが大切です。

■火災保険を安心して活用するために

火災保険の申請サポートを依頼する場合は、業者選びを慎重に行いましょう。

事前に次の点を確認することが重要です。

・火災保険申請の実績が公開されているか
・費用や手数料が明確に記載されているか
・違約金について契約書に分かりやすく記載されているか
・口コミや評判に問題がないか

「無料」「必ず保険金が下ります」といった言葉だけで契約しないことが大切です。

■火災保険を申請する際の注意点

保険金を多く受け取るために、故意に屋根を壊したり、修理費用を水増ししたりする行為は保険金詐欺にあたる可能性があります。
そのような不正が発覚すると、保険金が支払われないだけでなく、保険契約が解除されたり、詐欺罪に問われたりする可能性もあります。
近年は火災保険詐欺が社会問題となっているため、保険会社の調査も以前より厳しくなっています。
適正な被害額のみが補償対象となるため、過大な見積書を提出しても認められることはありません。むしろ、不正な申請と判断されれば保険金が支払われないケースもあります。

住宅修理やリフォームの勧誘を受け、「火災保険が使えます」と言われた場合は、その場で契約せず、まずは加入している損害保険会社へ相談しましょう。
正しい知識を持つことが、火災保険詐欺から大切な財産を守る第一歩です。

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利をこれまでより0.25%引き上げ、1%程度とすることを決めました。
この影響は、今年の秋ごろから住宅ローンの変動型金利にも波及するとみられています。
一方で、中東情勢などを背景に住宅価格の高騰にも歯止めがかかっていません。
「金利は上がる、価格も上がる」というダブルパンチの状況に直面し、住宅購入を検討している人の間では戸惑いの声が広がっています。
実際、数年前には年0.4%程度だった変動型金利が、今では1%を超える水準が当たり前になっており、「検討している間にどんどん条件が悪くなっていく」と感じている人も少なくないと思います。
住宅ローンの比較サービスを提供する会社の調査によれば、2026年6月時点での主要銀行の平均金利はすでに1%を超えています。
今回の利上げが反映されれば、1.3%程度まで上昇する可能性があります。
新たに借り入れる場合は10月前後から、すでに借りている人については2027年1月ごろから新しい金利が適用される見通しです。
専門家の間では、今後も金利上昇が続くという見方が有力です。
2027年には政策金利が1.5%程度まで上昇するというのが基本シナリオとされており、状況によっては2%程度まで上がる可能性も指摘されています。

■住宅ローン、「返済比率」という考え方を把握するべき？！

こうした状況のなかで、住宅ローンをどの程度借りるのが適切なのでしょうか。
その目安となるのが「返済比率」という考え方です。
これは、年収（または手取り収入）に占める年間のローン返済額の割合のことで、金融機関が融資の審査をする際にも使われる重要な指標です。
たとえば、住宅金融支援機構が扱う全期間固定型ローン「フラット35」では、年収に占める返済額の割合が30~35%以下であることが融資の条件とされています。
民間の金融機関では、これより高い比率まで融資が認められる場合もあります。
また、審査の際には現在の金利よりも高めに設定された「審査金利」を用いて計算されるのが一般的です。
しかし、注意したいのは、審査に通ったからといって、その金額が「家計にとって無理なく返せる額」とは限らないという点です。
審査で示される金額はあくまで「借りられる上限」であり、実際に長期間にわたって無理なく返済を続けられる金額とは別物だと考える専門家は少なくありません。
せっかく審査が通っても、その金額をそのまま借りてしまうと、後々の家計を圧迫してしまう恐れがあります。
なお、審査では税金などを差し引く前の収入(額面年収)をもとに計算されることもありますが、実際の生活実感に近い「手取り収入」をベースに考えると、より現実的なイメージがつかみやすくなります。

■住宅ローンは借入額と金利でどう変わる? 返済比率の試算

総務省が実施した2025年の「家計調査」(2人以上の世帯が対象)では、住宅ローンを返済中の勤労者世帯の手取り収入(可処分所得)をもとに、借入額と金利の組み合わせによって返済比率がどう変化するかが試算されています。
それによると、現在の変動型金利の目安である1%で7000万円を借りた場合、返済比率はすでに32%程度に達します。
さらに金利が1.5%まで上昇すると、比率は35%程度まで上がる計算になります。8000万円や1億円といったさらに高額の借り入れについては、そもそも審査に通らない可能性もありますが、借り入れ後に収入が減少するなどして、結果的に同じような高い返済比率になってしまうケースも十分に考えられます。
「何%以下なら絶対に安心」と一概に言い切ることは難しいものの、実際にローンを返済している人たちの声を踏まえると、返済比率が30%を超えるあたりが「借りすぎ」の境界線になりやすいと指摘する専門家もいます。
ある調査機関の分析でも、返済比率が30%を上回ると「返済が負担に感じる」と答える人の割合が増える一方、「返済をしながら資産形成にも取り組めている」と答える人の割合は低下する傾向が見られました。
つまり、返済比率が高くなるほど、家計に余裕がなくなっていくということです。

■住宅ローンの返済比率が30%以内に収まっていても油断は禁物

返済比率が30%以内に収まっていれば、それで安心というわけでもありません。
住宅ローンの返済以外にも、生活していくうえで必要な支出は数多くあるからです。
住宅に関連する費用だけを見ても、マンションであれば修繕積立金、戸建てであれば将来の修繕費用が年々上昇する傾向にあります。
さらに、子どもの教育を重視したいと考える家庭であれば、ローンの返済と教育費の負担を両立できるかどうかも、事前にしっかり検討しておきたいポイントです。
ある専門家は、ローンの返済自体はぎりぎり続けられたとしても、そのために自分たちが大切にしている他の支出を切り詰めざるを得なくなれば、生活全体の満足度は下がってしまうと指摘しています。
物件選びの段階で、立地などにある程度妥協して購入価格自体を抑えるのか、あるいは頭金を多めに用意して借入額そのものを減らす余地がないか、購入前によく考えておくことが大切です。

■住宅ローンをすでに返済中の人も「全体のバランス」を意識したい

これから住宅を購入する人だけでなく、すでに住宅ローンを返済中の人にとっても、他の支出とのバランスを意識しながらローンと付き合っていくことが欠かせません。
繰り上げ返済を検討する際には、手元に確保しておくべき緊急資金や、将来に向けた資産形成とのバランスを考える必要があると専門家は指摘します。
一般的には、生活費の半年から1年分程度を緊急時の資金として確保しておくことが望ましいとされています。
こうした手元資金をしっかり確保したうえで、それでも余裕があるお金については、単純に繰り上げ返済へ回すことが必ずしも最善とは限りません。
物価上昇(インフレ)が続く局面では、預金だけで資産を保有していると、将来の生活に向けた資産形成がなかなか進みにくいという課題もあります。
繰り上げ返済に回すべきか、それとも長期的な視点に立って投資信託などへの積立投資に回すほうが効率的かは、各家庭の収入や支出の状況によって異なってきます。
一部繰り上げ返済を行うことは、その返済に充てる金額を、ローンの金利と同じ利回りで運用するのとほぼ同様の効果があると考えられます。
現在の変動型金利はおおよそ1%程度であることを踏まえると、ある程度のリスクを取れるのであれば、それを上回る利回りでの資産運用を検討する余地もあるかもしれません。
繰り上げ返済だけに偏ることなく、家計全体を見渡したうえで、自分たちに合ったバランスを考えていくことが大切です。

■住宅ローンは「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」を分けて

金利の上昇局面では、住宅ローンの「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」を分けて考えることが、これまで以上に重要になっています。
返済比率30%という目安を一つの参考にしながら、教育費や住宅の維持費といった将来の支出も見据えたうえで、自分たちの家計に合った借入額や返済計画を、じっくりと検討していくことをおすすめします。
今後の参考にお役立てください。