お盆休みにご実家へ帰省される方も多いのではないでしょうか。 久しぶりに家族が集まるこの時期は、実は「実家の状態確認」や「これからのこと」を話す絶好のチャンスです。

今回は、実家を長持ちさせ、将来の不動産トラブルを防ぐために「お盆の帰省時にやっておきたい4つのこと」をご紹介します！

1. 帰省ついでに！「実家のプチ点検」

お盆の帰省では、普段の生活では気づきにくい家の傷みや不具合をチェックしてみましょう。

• 室内： 天井に雨染みはないか、床にたわみがないかを確認しながら軽くお掃除。

• 屋外： 夏場は台風や夕立も多い時期です。外壁や基礎にひび割れがないか、雨どいにゴミが詰まっていないかなど、外回りも見ておくと安心です。

早期発見できれば、修繕費費用も最小限に抑えられます。

2. 自分自身の荷物の片付け

かつて自分が使っていたお部屋、そのまま放置していませんか？ 実家に残した荷物は、親御さんにとっては「何が必要で何が不要か分からないもの」です。

時間のある夏休みを利用して、「本当に必要なもの」と「処分するもの」の選別を進めましょう。 大切なものは早めに持ち帰り、処分するものを明確にしておけば、帰省後でも遠隔で不用品回収や処分を依頼しやすくなります。

3. 今後の「維持・保全計画」の確認

築年数が経つと、リフォームや修繕が必要になってきます。しかし高齢になると、工事の騒音や片付け自体が大きな負担になり、必要なリフォームに踏み切れないケースも少なくありません。 また、高齢者を狙った悪質なリフォーム訪問販売などのトラブルも心配です。

そこで、帰省時に「将来、もしリフォームをする時は見積書を見せてね」とひとこと伝えておきましょう！

事前に相談を受ける約束をしておけば、悪質な業者を防ぐことができますし、専門家に相談する際も見積書があれば具体的なアドバイスが受けやすくなります。

4. ゆるやかに進める「将来（終活）の話し合い」

実家の相続やお金の話は、なかなか切り出しにくいものです。

ですが、放置してしまうと将来大きな問題になりかねません。

急に重い話をする必要はありません。「専門家がやっている無料相談会があるみたいだから、元気なうちに話だけでも聞いてみたら？」と、外部のイベントなどをきっかけに提案してみるのがおすすめです。

• 介護の希望

• 連絡をとるべき親族・知人のリスト

• 実家以外の不動産や重要書類の場所

これらは非常にセンシティブな内容なので、一度にすべてを聞こうとせず、親戚集まりや体調の話題が出たタイミングなどを利用して、年単位で少しずつ把握していくのがコツです。

ご兄弟がいる場合は、把握した情報をしっかり共有しておくことも忘れないようにしましょう。

まとめ

お盆休みは、家族が集まり将来についてゆっくり話ができる貴重な機会です。 「実家の点検」と「これからの暮らし」について少しだけ時間を取って、大切なご実家とご家族の将来に備えてみてはいかがでしょうか？

不動産に関するご相談や、実家の維持管理・売却について気になることがあれば、不動産と建築のプロである当社までお気軽にお問い合わせください！

突然ですが築10年の木造戸建の事例です。

モノには耐用年数というものがありますが、実際問題該当する年数が経過したらどうなのか、レポートしてみたいと思います。

家のメンテナンスに関心のある方には「住まいの管理手帳」がお勧めです。

https://www.sumai-info.com/book_shop/book_D8721.html

1　キッチンの排水管の詰まり

一番初めに発生した不具合は、キッチンの排水管の詰まりです。

いろいろ調べたのですが、この家のキッチンは詰まりにくい構造ではないようで、7年目くらいに発生しました。

シンクからの流れが悪くなって、こりゃおかしいぞ、と。

市販のパイプクリーナーをいくつも試したのですが効果はなく、すがる思いでたどり着いた業務用パイプクリーナーで解決できました。

※ただ、このクリーナーは劇薬・取り扱い要注意で、お勧めという訳ではありません。

排水管系はこまめに液剤によるクリーニングをやった方が良さそうです。

2　キッチン水栓の故障

9年目に発生しました。

キッチン水栓を閉めてもポタポタ水が滴るようになり、シンク下を見てみると漏水していました。

水栓金具を伝って、シンク下まで漏れてしまったようです。

調べると、キッチン水栓は年数が経過すると内部のパーツが劣化してしまうようで、そのパーツを交換すれば良いとの情報を得て早速交換作業。そして、あえなく失敗。

新築時の設備屋さんがきっちりした人だったのか、固く締まりすぎて水栓金具を外すことができませんでした。

この時は仕方なく水道屋さんを呼んだのですが、漏水の原因が別であることが判明し、結局水栓そのものを交換することになりました。

※水栓って結構するんですよね・・・

結局使わなかった工具やら内部パーツやら実にもったいない事件でした。

やれることは自分でやろうも大切ですが、時にはプロに頼ることも大事ということを学びました。

3　ユニットバスのシャワーフック破損

10年目に発生しました。

ある日突然、ユニットバスのスライドバーについているシャワーフックがバキっと壊れました。

よく見ると内部の樹脂製のパーツが破損しています。

シャワーフックの故障は良くあるみたいで、youtubeには交換作業の動画までアップされていました。

amazonで新しいシャワーフックを購入して、自分で取り付けました。

まさかあんなものが壊れるとは思っていませんでしたが、内部構造に樹脂製のパーツって他にも結構使われているな、と思うと、今後もあちこち故障するかもしれません。

生活に困るレベルの不具合は以上です。雨漏れなど重大な問題はさすがに発生していません。

給湯器がやばいとよく聞くのですが、今のところ問題なく使えています。

続いてゴールデンウィークに家の点検をした際に気になった部分を紹介します。

1　外壁サイディングの目地の劣化が始まっている

南向きの家なので日がよく当たります。日当たりの良い部分の外壁を見ると、やはり目地の劣化が始まっていました。

文章だとわかりにくいので写真です。

ただ、日当たりの悪い面は全然問題ありませんでした。

材料の問題なのか、開口部周りのシーリングはまだ大丈夫のようです。

2　バルコニーの防水の劣化

バルコニー防水の劣化も始まっています。

まだ漏れるというレベルではないのですが、そろそろ対策を考えた方が良いと思ってます。

我が家はバルコニー直下が部屋なので、雨漏れまで行ったらアウトです。

3　屋根の状態がわからない

我が家は3階建てなので、屋根の状態を確認できません。

何もないと信じたい。

3階バルコニーから脚立で登れるかもしれませんが、私は運動神経が良い方ではないので、そのうちカメラ付きのドローンを買って点検する予定です。

4　トイレの点検ランプが点滅している

7年目くらいから、トイレの便座の点検ランプが点滅したままです。

特に問題はないのですが、視界に入るとかなりうっとおしいです。

調べたら、ある程度年数が経過すると、自動で点滅する仕組みのようで、メンテナンスを呼ばないとOFFにできないようです。

便座は問題なく使えているのでありがた迷惑な機能ですね。

築10年だとこんなもんです。

これから築10年くらいの家を買う方は、購入時に屋根・外壁の塗装だけは行っておいた方が良いと思います。

※外壁・屋根の塗装工事は安くないので、住宅ローンに組み込むことがお勧めです。

キッチン、お風呂、トイレも部分的に不具合が出始める頃なので、全部を交換しないにしても、キッチン水栓、コンロ、トイレ便座、給湯器など壊れやすいパーツは、入居時に交換しておいた方が良いかもしれません。

「そろそろマイホームを検討したいけれど、金利が上がってきているし、今買って本当に大丈夫なのだろうか…？」とお悩みではありませんか？

実は、しっかりとした「生活防衛資金」さえ手元に残しておけば、プロの視点では「金利が上がっている今こそ、もっともお買い得＆有利にマイホームを手に入れられるタイミング」と言えます。

「えっ、どうして金利が上がっているのに得なの？」と思われた方へ、その理由をわかりやすく解説します！

1. 不動産購入時に絶対に確保すべき「生活防衛資金」とは？

マイホーム購入時に焦って手持ちの現金をすべて頭金に入れてしまう方がいますが、これは非常に危険です。

万が一の病気・ケガや急な出費に備え、手元に残しておくべき資金を「生活防衛資金」と呼びます。

確保すべき金額の目安：生活費の「6か月（半年）分」

例えば、毎月の生活費が30万円のご家庭の場合、最低でも【180万円】は手元に現金として残した状態で住宅ローンを組むのが理想的です。

会社員の方であれば、業務外の病気やケガで休職した場合でも「傷病手当金（健康保険）」が支給されます。平均支給期間は約164日（約5.5か月）となっており、多くの方が半年以内に社会復帰されています。

つまり、「半年分の生活費」を確保して買えば、万が一の事態が起きても生活が破綻することはありません。この安全網を作ったうえで購入に踏み切るのが、後悔しないマイホーム購入の鉄則です。

2. 「金利上昇中の今」が一番お得に買える3つの理由

「でも、住宅ローン金利が上がっているなら損なのでは？」と思いますよね。しかし、不動産市場の仕組みを見ると、むしろ金利上昇期（利上げ局面）こそが買主にとって有利な状況を作り出しています。

理由①：物件価格の「値引き交渉」が通る可能性があがる！

超低金利の時代は「誰もが買いたい」売り手市場だったため、物件価格は高止まりし、値引き交渉は一切通用しませんでした。 しかし金利が上がると慎重になる買主が増えるため、売主側（不動産会社や個人）も「多少値引きしてでも確実に買ってくれる人に譲りたい」と考えます。

物件価格自体の交渉（指値）が通りやすくなるため、金利上昇分以上の値引きができればトータル支払額は安くなります。

理由②：「金利」は後から直せるが、「物件価格」は一生減らせない

• 金利： 将来的に金利が下がった際に「借り換え」で返済額を減らすことができる

• 借入元本（購入価格）： 一度契約して購入した金額は、後から減らすことは絶対にできない

無理な高値で超低金利ローンを組むより、価格が適正化・交渉しやすくなった時期に「借入元本（借金の総額）を低く抑えて買う」ほうが、将来の資産リスクを大幅に軽減できます。

理由③：家賃を払い続ける「無駄な出費」を今すぐストップできる

「金利が落ち着くまで様子を見よう」と延期している間も、毎月の賃貸家賃は発生し続けます。

例えば月9万円の家賃を払いながら1年様子見をした場合、108万円の掛け捨て資金が発生します。

生活防衛資金が準備できているなら、今すぐ購入してローンの返済を始めた方が、そのお金がそのまま「自分の資産（住宅ローンの元本返済）」になっていきます。

3. 購入後に見据えておきたい「中長期の資金計画」

手元に生活防衛資金を残して無事にマイホームを購入できたら、次は5年〜10年先を見据えた資金計画をスタートしましょう。

• 5年以内に必要なお金： お子様の入学費用や車の買い替えなど、目近で使うお金は投資に回さず貯蓄で確保する。

• 老後資金（資産形成）： 「60歳までに2,000万円」を目安とし、持家のローン返済を進めつつ無理のない範囲で積み立てを行う。

「持家＝単なる支出」と捉えられがちですが、しっかり資産価値のある物件を選べば、将来の住み替え時に売却益やローン残債の減額によって資金を回収できます。賃貸よりも柔軟で計画的な資産形成が可能です。

【まとめ】決断のステップ

1. まずは手元に「生活費の半年分」の現金があるか確認する

2. ライバルが少ない今の時期に、価格交渉を含めたお得な物件探しを行う

3. 資産価値が落ちにくい物件を選び、家賃の捨て金を即座にストップする

「我が家の場合はいくら残せばいい？」「今の金利状況でお得に買える物件は？」など、資金シミュレーションからエリア・物件選びまで丁寧にご案内いたします。

マイホームをご検討中の方は、お気軽に高崎テクノエステートまでご相談ください！

まだまだ暑い日が続きますが夏を快適に過ごすためには、次の3つが基本です。

・窓からの日差しを遮る
・室内にこもった熱を逃がす
・エアコンとサーキュレーターで空気を循環させる

●熱を遮って省エネ対策

・遮熱・遮光カーテン
遮熱・遮光カーテンや断熱カーテンを閉めることで、外からの熱の侵入を抑え、室温の上昇を防ぐことができます。冷房効率も高まり、省エネにつながります。

・すだれやサンシェード
窓の外側に設置すると、ガラスに当たる前に直射日光を遮るため、室内の温度上昇を効果的に抑えられます。

・断熱フィルム
窓ガラスに貼る遮熱・断熱フィルムも、熱の侵入を軽減する効果が期待できます。

●室内の熱を逃がす

室内にこもった熱気を外へ逃がし、冷たい空気を循環させることも大切です。

・効率的な換気
対角線上にある2か所の窓を少し開けると風の通り道ができ、効率よく換気できます。

・サーキュレーターの活用
扇風機やサーキュレーターを窓に向けて運転すると、室内の熱い空気を外へ排出しやすくなります。

・冷気を循環させる
エアコン使用時は、サーキュレーターを天井へ向ける、またはエアコンの風下から部屋の奥へ送風すると、冷気が部屋全体に行き渡り、ムラなく涼しくなります。

※エアコンには室内の空気を冷やして循環させる機能がありますが、外気を取り入れる「換気」は基本的にできません。室内にたまった二酸化炭素や湿気、においを排出するためにも、定期的に窓を開けて換気を行いましょう。

●冷感アイテムを活用する

・接触冷感グッズ
冷感ラグや接触冷感素材の枕カバー、敷きパッドなどを使うと、肌に触れたときのひんやり感で快適に過ごせます。

・体を効率よく冷やす
太い血管が通る「首の横」「脇の下」「足の付け根」を保冷剤などで冷やすと、効率よく体温を下げられます。

・手のひらを冷やす
冷たいペットボトルを握って手のひらを冷やすのも、体温を下げるのに効果的です。

●キッチンの暑さ対策

火を使う時間を減らせる調理家電を活用すると、キッチンの暑さを軽減できます。

・電気圧力鍋
・スチームオーブンレンジ
・レンジグリル

●照明をLEDに交換する

・LED照明は発熱が少ないため、室内温度の上昇を抑えられます。また、省エネ効果も期待できます。

年々、夏の暑さは厳しくなっているように感じます。私自身も無理をしているつもりはなくても、暑さで体調を崩しそうになることが増えました。

これからの季節は、熱中症対策をしっかり行い、無理のない行動を心掛けましょう。
お買い物やお住まい探しの際も、こまめな水分補給と休憩を忘れず、どうぞ体調にお気を付けください。

なぜリフォーム時に防犯対策を見直すべきなのか？
リフォームは住まいを快適にする絶好の機会ですが、同時に「防犯性」を見直すタイミングとしても最適です。
空き巣や侵入窃盗の多くは、「入りやすく、見つかりにくい家」を狙い、事前に下見をしていると言われています。
リフォームによって窓や玄関の構造が変わったり、外構が新しくなったりすると、空き巣にとっての「侵入しやすさ」が変化する可能性があります。

特に、次のような特徴に当てはまる住まいは、防犯対策を改めて確認しておくことが大切です。

・死角が多く、道路や近隣から家の様子が見えにくい
・防犯カメラやセンサーライトなどの設備が設置されていない
・鍵が古い、窓ガラスが割れやすいなど、防犯性の低い設備が残っている

■防犯性を高めるリフォーム対策とは？

防犯リフォームを考える際は、「どこが狙われやすいか」＝侵入口になりやすい場所を意識して対策を立てることが重要です。
特に注意したいのは、窓や玄関まわりです。

【窓・玄関まわりの防犯対策】

空き巣が最初に狙うのは、窓や玄関などの出入り口です。
せっかくリフォームを行うなら、このタイミングでしっかり対策しておくと安心です。

・防犯カメラ

防犯カメラには、空き巣を近づきにくくする効果があります。
最近では、スマホで映像を確認できるタイプもあり、留守中でも安心です。

・防犯フィルム

防犯フィルムは、窓ガラスに貼ることで割れにくくするアイテムです。
ガラスを破るのに時間がかかるため、侵入をあきらめさせる効果が期待できます。

・補助錠

玄関や窓に補助錠を追加するだけでも、手軽な防犯対策になります。
鍵が二重になることで、防犯性を大きく高めることができます。

【外構のセキュリティ強化】

防犯対策を考えるうえで、見落としがちなのが外構部分です。
外からの視線や照明、防犯設備によって「侵入しにくい環境」を整えることが、空き巣対策の第一歩になります。

・センサーライト
人が近づくと自動で点灯し、不審な動きを照らして威嚇します。
夜間の死角や人通りの少ない場所におすすめです。
・防犯センサー
防犯センサーは、侵入者を感知して知らせる設備です。
ライトを点灯させたり、警告音を鳴らしたりすることで、防犯効果を高めます。
・防犯カメラ
外まわりに設置することで、不審者への抑止効果が期待できます。
万が一の際には、侵入状況や手口を確認する証拠としても役立ちます。

【低コスト・短時間で導入しやすい防犯対策】

・防犯砂利

踏むと大きな音が鳴る防犯砂利は、敷地内への侵入に気づきやすくする効果があります。
通路や窓の下など、死角になりやすい場所に敷くと安心です。

・防犯ステッカー

「防犯カメラ作動中」などのステッカーは、侵入をためらわせる視覚的なアピールになります。
実際に機器を設置していなくても、一定の抑止効果が期待できます。

・植栽の見直し

茂った植え込みや高い生け垣は、空き巣が身を隠しやすい場所になることがあります。
防犯の観点からは、見通しの良い外まわりに整えておくことが大切です。

防犯カメラの設置や窓への防犯フィルム、センサーライトの導入など、今できる対策を取り入れることで、空き巣被害を未然に防ぎやすくなります。
「あとでいいかな」と後回しにしがちな防犯対策こそ、リフォームのタイミングで一緒に検討しておくのがおすすめです。

2026年の不動産市場において、確実に押さえておくべきテーマが「省エネ性能」です。
これまで物件選びの基準といえば、立地・価格・築年数が中心でしたが、現在はそれに加えて「住宅の性能」、特に断熱性やエネルギー効率が重要な判断材料となっています。
この流れを決定づけたのが、2025年から始まった新築住宅の省エネ基準適合義務化、そして2026年4月からのさらなる基準強化です。
制度としては新築が中心ではあるものの、市場全体に与える影響は非常に大きく、中古住宅の売却にも直接的な影響が出始めています。
結論から言えば、2026年の市場では「省エネ性能を説明できる物件」と「説明できない物件」で、売れ方が大きく変わります。
これは単なるイメージや印象ではなく、買主の判断基準そのものが変化しているためです。

■省エネ基準強化で変わる不動産価値について

なぜここまで省エネ性能が重視されるようになったのでしょうか。
その背景には、光熱費の高騰と健康意識の高まりがあります。
電気代やガス代の上昇により、日々のランニングコストを重視する人が増えています。
また、冬場のヒートショックなどの健康リスクが広く認識されるようになり、「暖かい家」「温度差の少ない家」に対するニーズが高まっています。
その結果、購入検討者は単に「安い物件」ではなく、「長く快適に住める物件」を選ぶようになりました。
そしてその判断材料として、省エネ性能が注目されているのです。では、売却市場において具体的にどのような差が生まれているのでしょうか。

■省エネ基準強化で「売れる物件」と「売れない物件」の決定的な差？！

まず、売れやすい物件の特徴として挙げられるのは、「性能が可視化されていること」です。
たとえば、断熱性能等級やエネルギー消費量の指標が明確である物件は、買主にとって安心材料になります。
さらに、過去に断熱リフォームや設備更新が行われている場合、その履歴がしっかりと残っていれば、大きなプラス評価につながります。
一方で、売れにくい物件の特徴は、「性能が不明確」であることです。
築年数が古いだけで評価が下がるわけではありませんが、「どの程度の断熱性能があるのか分からない」「光熱費がどれくらいかかるのか想像できない」といった状態では、買主は不安を感じます。
その結果、価格交渉で不利になったり、そもそも内覧に至らなかったりするケースが増えています。
ここで重要なのは、「性能が低いこと」よりも「説明できないこと」のほうが問題だという点です。
たとえ築年数が古くても、しっかりとした断熱材が使われている場合や、部分的なリフォームが行われている場合は、それを正しく伝えることで評価を高めることができます。
では、売主として具体的にどのような対策を取るべきでしょうか。

■省エネ基準強化で売主として取るべき具体的な対策について

まず取り組むべきは、「現状の見える化」です。自分の物件がどの程度の性能を持っているのかを把握することが第一歩です。
そのためには、インスペクション（建物状況調査）を活用するのが有効です。
専門家による調査を受けることで、断熱材の有無や劣化状況、設備の状態などを客観的に把握することができます。
次に重要なのが、「情報の整理と伝達」です。
リフォーム履歴や設備の交換履歴、窓の性能など、プラス要素となる情報を整理し、不動産会社にしっかりと伝えることが大切です。
販売図面や広告にこれらの情報が反映されることで、他の物件との差別化が図れます。
さらに、可能であれば「性能の数値化」にも取り組みたいところです。
たとえば、建物の省エネ性能を評価する指標を取得することで、買主に対してより説得力のあるアピールが可能になります。
これは特に競合物件が多いエリアにおいて、大きな武器となります。一方で、リフォームを検討する場合は注意が必要です。

■省エネ基準強化でリフォームが売却価格に影響？！

すべてのリフォームが売却価格の上昇につながるわけではありません。
費用対効果を見極めたうえで、最低限の改善にとどめるか、現状のままで価格調整を行うかを判断することが重要です。
不動産会社と相談しながら、最適な戦略を立てましょう。
2026年の市場では、「何もしていない物件」は確実に不利になります。
しかし裏を返せば、少しの準備と工夫で評価を大きく変えられる余地があるということでもあります。
これまでの不動産売却は、「条件の良い物件が売れる」というシンプルな構造でした。
しかし現在は、「情報を整理し、正しく伝えられる物件が売れる」時代へと変わっています。
性能をきちんと伝えられる事が、そのまま価格とスピードに直結するのです。
また、省エネ性能は住宅ローン減税とも密接に関係しています。
買主が税制優遇を受けられるかどうかは、購入判断に大きな影響を与えます。
つまり、売主としては「この物件を買うとどのようなメリットがあるのか」を明確に示すことが、これまで以上に重要になっています。
2026年の不動産売却においては、「立地や価格は変えられないが、見せ方は変えられる」という発想が成功のカギを握ります。
物件の価値を最大限に引き出すためには、現状を正しく把握し、それを戦略的に伝えることが不可欠です。今後の参考にお役立てください。

次回【第4回】では、住宅ローン減税や税制改正を踏まえた「手残り最大化」の考え方と、買い替えで失敗しない資金計画について詳しく解説します。

マンションのリフォームは、基本的に「専有部分（コンクリートの壁に囲まれた住戸内部）」であれば自由に行うことができます。
例えば、壁紙の貼り替えや間取り変更、水まわり設備の交換・移設などは可能です。
一方で、玄関ドアや窓サッシ、バルコニー、構造に関わる柱・梁などは「共用部分」に該当するため、原則として工事はできません。

■マンションリフォームで「できること・できないこと」

【できること（専有部分）】

・フローリングや壁紙の張り替え
・システムキッチン、浴室、トイレなどの交換
・間仕切り壁の撤去・新設（※壁式構造を除く）
・建具や室内ドアの交換
・コンセントやスイッチの増設・移設

【できないこと（共用部分）】

・玄関ドアの交換（室内側の塗装は可能な場合あり）
・窓ガラスやサッシの交換
・バルコニーの改修
・パイプスペース（PS）内の共有配管の移動

■リフォーム前に確認しておきたい注意点

・管理規約の確認

マンションでは、管理規約によって工事内容に制限が設けられている場合があります。
特に、床材の遮音等級が指定されているケースが多く、カーペットからフローリングへ変更する際に制約があることもあります。
また、工事前に管理組合への申請が必要な場合もあるため、事前確認が欠かせません。

・構造の確認

マンションには主に「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。
ラーメン構造は柱と梁で建物を支えるため、室内の壁を比較的自由に変更しやすい構造です。
一方、壁式構造はコンクリート壁そのものが建物を支えているため、撤去できない壁があります。

・近隣への配慮

マンションリフォームでは、工事音や振動への配慮も重要です。
工事前には、上下左右の住戸へあいさつをしておくと、トラブル防止につながります。

■部位別「できる・できない」リフォーム

【水まわり】

△ キッチンやトイレを移動する
水まわり設備の移動は可能ですが、排水勾配を確保する必要があるため、移動距離には制限があります。
また、配管が階下住戸の天井内を通っている場合は、移動できないこともあります。

【内装】

◯ 壁紙・天井・建具を変更する
壁紙や天井の張り替え、塗装、室内ドアなどの建具交換は比較的自由に行えます。

△ 床材を変更する
フローリングへの変更は可能な場合が多いですが、管理規約で遮音性能が定められていることがあります。
規約によってはフローリング自体が禁止されているケースもあるため、事前確認が必要です。

◯ 断熱性能を高める
内窓の設置や、壁・天井内部への断熱材施工などにより、断熱性能を向上させることができます。

【窓・玄関】

✕ サッシを交換する
サッシは共用部分のため、自由に交換することはできません。
ただし、既存サッシを利用したままガラスのみ交換できる場合があります。

✕ 玄関ドアを交換する
玄関ドアも共用部分に該当します。
交換や外側の塗装はできませんが、室内側の塗装は認められる場合があります。
鍵交換については、管理組合への確認が必要です。

【設備】

◯ コンセントを増設する
住戸内の配線工事によって、コンセントの増設や位置変更は可能です。
ただし、住戸ごとの電気容量には上限があるため、使用電力量には注意が必要です。

△ 床暖房を設置する
床暖房の設置自体は可能ですが、マンション全体のガス・電気容量によって制限を受ける場合があります。
導入前に管理組合へ確認しておきましょう。

△ 全室にエアコンを設置する
電気容量や室外機の設置場所を確保できれば可能です。
室外機スペースが不足する場合は、1台の室外機で複数室をまかなう「マルチタイプ」を利用する方法もあります。

【耐震・構造】

✕ 耐震性を住戸単位で高める
耐震補強は建物全体に関わる工事のため、個別住戸だけで行うことはできません。
実施する場合は、マンション全体での検討が必要になります。

■隣り合う住戸をつなげることはできる？

隣接する2戸を所有していても、住戸同士を隔てる壁は共用部分に該当します。
そのため、壁を撤去したり、壁に穴を開けてドアを設置したりすることは基本的にできません。

マンションリフォームでは、専有部分であれば比較的自由に変更できますが、管理規約や建物構造によって制限を受けることがあります。
理想の住まいを実現するためにも、事前に「どこまで工事できるのか」をしっかり確認し、管理組合やリフォーム会社と相談しながら進めることが大切です。

2026年4月1日から施行された「住所等変更登記の義務化」は、不動産を所有するすべての人に影響する重要な法改正です。
特に売却を検討している方にとっては、単なる制度変更ではなく、「取引が止まるリスク」に直結する極めて実務的なテーマとなっています。
これまで住所や氏名が変わった場合の登記変更は任意とされてきました。
そのため、引っ越しや結婚などで情報が変わっていても、登記をそのまま放置しているケースが少なくありません。
しかし今回の法改正により、この変更登記が義務となり、一定期間内に手続きを行わなければならなくなりました。

■「住所等変更登記の義務化」における注意点について

具体的には、不動産の所有者は、住所または氏名に変更があった日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。
正当な理由なくこれを怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
ここで注意すべきなのは、「2026年4月以降に変更があった場合だけが対象ではない」という点です。
施行以前に変更があった場合も義務化の対象となります。
ただし、これについては経過措置が設けられており、2026年4月1日時点で未登記の場合は、2028年3月31日までに手続きを行えば問題ありません。
一見すると猶予があるように見えますが、売却を予定している方にとっては、この期限を待つ意味はほとんどありません。
なぜなら、不動産売却においては、登記情報の一致が絶対条件となるからです。
売却時には、登記簿上の住所・氏名と、印鑑証明書の情報が一致していなければ、所有権移転登記を行うことができません。
つまり、住所変更登記が未了の状態では、売買契約を締結できたとしても、決済・引渡しの段階で手続きが止まってしまう可能性があります。
実務では、売買契約後に司法書士が変更登記と所有権移転登記を同時に行うケースもありましたが、義務化後は状況が変わっています。
金融機関や買主側のリスク管理が厳しくなっているため、「事前に整っていること」が前提条件になりつつあります。
特に最近では、買主の住宅ローン審査の過程で登記情報の確認が行われることも増えており、この段階で不備が見つかると、融資に影響が出るケースもあります。
結果として、せっかくの売却機会を逃してしまうリスクも否定できません。

■「住所等変更登記の義務化」における対応方法について

では、具体的にどのように対応すればよいのでしょうか。
まず最初に行うべきは、自分の不動産の登記状況を正確に把握することです。
これは法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得するか、オンラインの登記情報提供サービスを利用することで確認できます。

チェックすべきポイントはシンプルです。
「現在の住所・氏名と一致しているかどうか」。
もし過去に一度でも引っ越しをしている場合は、登記が古い住所のままになっている可能性が高いと考えたほうがよいでしょう。
変更が必要な場合は、住所の履歴がつながる住民票の写しや戸籍の附票などを用意し、法務局に申請します。
手続き自体は個人でも可能であり、費用も登録免許税として不動産1件あたり1,000円と比較的低コストです。
しかし、売却を伴う場合は注意が必要です。実際の取引では、抵当権抹消や所有権移転など複数の登記手続きが同時に発生するため、司法書士に依頼するのが一般的です。
住所変更登記単体であれば1〜2万円程度が相場ですが、売却手続きの一部としてまとめて依頼するケースが多くなります。
ここで重要なのは、「いつやるか」です。
結論から言えば、査定依頼の前、遅くとも売出し開始前には完了させておくべきです。
売却活動が進んでから対応しようとすると、書類の取得に時間がかかったり、複数回の転居履歴の証明が必要になったりと、想定以上に手間と時間がかかることがあります。
また、住所変更が複数回にわたっている場合や、海外転勤などで住民票の履歴が追いにくい場合は、追加書類が必要になることもあります。
このようなケースでは、早めに司法書士へ相談しておくことで、スムーズに進めることができます。
さらに見落としがちなのが、「共有名義」の場合です。
夫婦や親子で共有している不動産では、全員分の登記情報が一致していなければなりません。
自分は問題なくても、共有者の一人が未変更のままだと手続きは進まないため、事前に全員分を確認しておくことが重要です。

■「住所等変更登記の義務化」で取引そのものが成立しないケースも発生？！

今回の義務化は、単なる罰則強化ではなく、「不動産取引の前提条件を変える改正」といえます。
これまで後回しにされがちだった登記情報の整備が、今後は“最初にやるべきこと”へと位置づけが変わりました。
2026年の売却においては、「登記が整っていること」がスタートラインです。
この準備を怠ると、価格以前の問題として、取引そのものが成立しないリスクを抱えることになります。
逆に言えば、ここをきちんと整えておくだけで、売却は一歩リードした状態からスタートできます。
買主や金融機関からの信頼も高まり、結果としてスムーズかつ有利な条件での売却につながる可能性が高まります。
不動産売却は大きな金額が動く取引です。その中で、「たった数千円、数万円でできる準備」を後回しにすることは、大きな機会損失につながりかねません。
まずは登記を確認する。このシンプルな一歩が、2026年の売却成功を左右する重要な分岐点になります。今後の参考にお役立てください。

次回【第3回】では、省エネ基準の強化によって変わる「売れる物件」と「売れない物件」の違いと、売却価格を上げるための具体的な対策について詳しく解説します。